不動産コンサルタントのひとり言

　昨年末の選挙で自民党が大勝し、安倍政権が生まれました。今までの株式市場や円相場が嘘だったかのように、株価も回復し、円高が修正されています。民主党政権と日銀によるデフレ政策に終止符が打たれたという期待が、今の円安・株高につながっているようです。  　投資用不動産市場においても変化が見られます。投資用の新築物件の売れ行きがよくなってきています。  　しかも購入者は自己資金が潤沢で、現金で購入するそうが多いということなので、偶然でなければ、政策の変化に非常に敏感な人たちといえます。  　デフレ政策が終われば、銀行預金やタンス預金にして資金を寝かすことが最もリスクが高くなります。持っている金額が大きければ大きいほど影響が大きいので、お金持ちほど政策の変化には敏感なのでしょう。特に大きな資金になればなるほど、運用の受け皿となる商品が少ないので、お金は自然に不動産に向かいます。今後不動産市場への資金移動が確かなものであれば、アベノミクスは本物と言えるのではないでしょうか。  　デフレ政策が終了すれば、確実に不動産相場はよくなります。ただ、アベノミクスが功を奏して不動産相場の上昇が本格的になるまでには、まだまだ時間がかかりますので、今は投資用不動産購入を検討するいい機会といえます。

収益不動産を購入しようという場合、最も重要な課題は、『優良物件をいかにして見つけるか』ということにつきるでしょう。 『そんなことはいわれるまでもない』と思っている方がほとんどでしょうが、『そのために何をしているか』と聞いた場合は、どのような答えが返ってくるのでしょうか？ 『複数の検索サイトをチェックして、複数の物件紹介メルマガに登録』、『複数の不動産会社に希望物件を伝えて、紹介を依頼している』という回答が最も多そうですが、その回答が最も多いということは、その方法は誰もがやっているということでしょう。 　ただ、同じ方法をとっているひとの中でも、優良物件に巡り会えている人もいます。 　それは、自分自身の購買力を提示して、それに見合った希望物件を依頼している人です。 　具体的には自己資金の金額や年収、勤続年数や資産などといった個人情報や、ローンを使う方であれば相談をしている金融機関があるのかどうかといった内容です。 　収益物件や投資用不動産といった商品を求める人は、求める人に対する購入できる人の数が極端に少ないので、不動産会社にとって最も重要なことは顧客の選別といわれています。いかに無駄な動きをなくして、購入できる人に物件を紹介するかが重要なので、購買力が乏しい顧客やわからない顧客には、積極的物件情報を紹介しません。 　ですので、なかなか良い物件が紹介してもらえないなぁという方は、一度胃自分の依頼方法を見直してみてはいかがでしょうか？自分の希望物件を伝えたきりで満足していませんか？

　アパートローンは一般的に個人向けの商品ですが、金融機関によっては法人への融資も対応しています。 　今まではオリックス銀行が比較的柔軟な対応をしていましたが、三井住友トラストL＆F（旧住信不動産ローンアンドファイナンス）のアパートローンでも、法人融資に対応できるようになりました。 　しかも、ある程度不動産以外の事業を行っている法人であっても対応ができるようで、資産管理法人に限定したオリックス銀行のアパートローンに比べても、かなり柔軟なアパートローンになりました。 　現在の政府の増税路線を考えると、不動産所得で、個人所得を膨らませることは得策ではありません。今後不動産投資家にとって法人化は重要な課題になるので、三井住友トラストL＆Fの法人向けのアパートローンは注目されそうです。

  スルガ銀行のアパートローンが、木造への融資を絞り出した影響もあり、オリックス銀行のアパートローンへの持ち込み案件が、非常に増えているようです。   オリックス銀行では、この機会をチャンスと捉えており、できる限り取り込んで行こうという考えのようです。半年ほど前に、木造の耐用年数制限を緩和していた経緯もあり、比較的柔軟に対応してくれています。   今までオリックス銀行のアパートローンを検討していなかった方も、この機会に利用してみてはいかがでしょうか。   スルガ銀行のアパートローン比べると、金利が圧倒的に安いので、事業収支が非常に良くなります。キャッシュフローが改善されるだけでなく、借入額の減少も早いので、いざという時物件を売却してしまえる安心感があるのも魅力です。

スルガ銀行のアパートローンについて、先日、木造融資から撤退するという話がありました。 　その後、いくつかの支店の担当者に確認をしていたのですが、新築や築浅物件であれば、検討できなくはないという話がありました。 　ただ、新築物件や築浅の物件の利回りでは、事業の継続性に疑問が出てきます。 　よっぽどの掘り出しものや、訳あり物件でもない限り、スルガ銀行のアパートローンの金利に見合った投資物件は見つからないでしょう。 　新築物件で９％以上の利回りを要求され、なおかつ積算評価が比較的高めの物件、というものを想像したとき、木造融資へのハードルの高さがよくわかります。 　ただ、それでも築古の木造アパートの購入を検討したいという方には、９月や３月に向けて物件探しをすることをお勧めします。 　ハードルが高くなったとはいえ、スルガ銀行のアパートローンは、決算期には思いもかけないローンが通ったりもするので、可能性があるとすればその時期になるでしょう。

新築アパートへの投資は損なのかという質問を受けることがあります。 アパート投資をする人たちの中に、新築アパートには投資をしないと決めている人たちがいます。話を聞いてみると、新築アパートは、不動産業者の利益が乗っているから割高だというのです。割高だという先入観から、新築アパート投資をしないそうです。 考え方には確かに一理あります。ただ、実際に割高かどうかについての判断は、短絡的というしかありません。 新築物件というのは、不動産のプロが、不動産相場を理解した上で作って販売する物件ですので、不動産市場で売れる物件です。売れる物件というのは、購入者が欲しいと思う物件なので、購入する方は、その物件を手に入れることで、何かしらの利益を得るということです。中には相場を見誤って、売れない物件を作ってしまうこともありますが、それは物件個別の問題で、新築物件だからではありません。 不動産には取引相場があり、その相場よりも高いものが「割高」であるということが正しい考え方で、新築や中古と言った属性は関係がありません。 さらに付け加えるならば、一般の人が土地から購入して新築アパートを立てる場合は、新築アパートを購入するよりも割高になります。不動産会社の仕入れ価格というものは、一般流通価格よりも安く、新築アパートを販売する会社であれば、建築コストも格段に安いので、不動産会社の利益を乗せても購入者にメリットのある価格で売り出せます。 そして、損をするかしないかは、購入者の事業計画の問題です。事業計画に沿って、利益が出ないならば、投資をしないという選択をしましょう。