不動産コンサルタントのひとり言

　二本松市の新築マンションから放射性物質というニュースがありま した。 　コンクリートに混ぜられた、 放射能汚泥が原因だという事ですが、国は、食料だけでなく、 住居まで汚染をさせる政策のようです。 　心配なのは、 コンクリートだけでなく、汚染地域で作られた建材についても、 注意が必要です。 　今後、マンション購入を検討される方は、 新築の青田買いは避けて、 完成後に線量を測ってから決めた方が良いでしょう。 　面倒な方は、 中古物件のリフォームという選択肢も有力な候補となるでしょう。 　将来重要事項説明書に、｢平成23年3月11日以前の建築物か否か｣という項目が、追加されないことを祈ります。

オリックス銀行のアパートローンの融資姿勢が変化しそうです。 昨年10月に、オリックス信託銀行からオリックス銀行へと名称が変わったものの、融資に関しては、特段変化がなかったアパートローンですが、融資姿勢が大きく変わりそうです。 耐用年数に関する考え方が変わるようで、築年の古いアパートについても、融資が受けられるケースが増えそうです。 今までは、木造の耐用年数は30年でしたが、それが伸びる可能性が出てきたので、スルガ銀行のアパートローンを使うしかなかった選択肢が、低金利のオリックス銀行のアパートローンという選択もできるようになります。 年始早々良いニュースですが、物件の動きも良くなると思われるので、今後は中古アパートの利回りが低下する可能性があります。

 　昨年日経新聞の記事に中古住宅に関するフラット35融資の拡充に ついて記載がありました。この事実は、不動産市場において、 実は非常に大きなインパクトがあります。 　日本の中古不動産の流通市場は、新築時の価格に比べて、 大きく価格が下がってしまうことが多く、 買い替え需要などが生まれにくい市場になっています。 こう言った状況から、日本の中古不動産流通市場は、 流動性が低く、欧米に比べて未発達の市場だと言われてきました。 　この問題の根本にあるのは、文化的な背景や、 日本人の性格によるものではなくて、 ひとえに金融機関の融資姿勢の問題です。日本の金融機関が、 中古住宅への融資に消極的だからです。 　中古住宅に対する融資は、 融資期間や、自己資金の割合など、新築住宅の条件に比べると、 大きく劣ってきました。中でも、 頭金や諸費用を含めた自己資金割合は、第一次取得層にとって、 最もハードルの高い問題です。 　通常であれば、 新築住宅を購入する余裕がないから、 中古住宅を購入するという選択肢が生まれてくるのですが、 金融機関の担保評価が厳しく、 頭金を3割程度用意しなければ購入できないいう制約条件が、 その選択肢を奪っているのです。 　今回のこのニュースは、 不動産価格への影響も大きくでてくると思います。 中古住宅の相場が上がれば、不動産売却損が出にくくなり、 買換え需要も刺激されるので、新築住宅の相場も上昇して、 不動産市場全体が活性化します。実際には、 新築よりも中古不動産への融資を拡充した方が、 社会的なニーズもあり、政策的効果が高いのです。 　民間金融機関が積極的な新築住宅は、 民業圧迫批判も出てくるので、今後は、公的金融機関の融資は、 中古住宅に限定するべきだと思います。