不動産コンサルタントのひとり言

　 わたしは以前、不動産価格の下落傾向は短期的なもので、 のちに復興需要等で、資材価格が高騰し、新築不動産価格は上昇するのではないかと予測しました。 しかしながら、 その予測を改めなければならないようです。 　東北エリアでは、 予想外の放射能汚染により、人が住めるエリアが少なくなり、 一次産業も壊滅的な被害を受けてしまっているようなので、 復興需要はほとんど起こらずに終ってしまうのではないでしょうか。 　復興のための増税資金も、汚染エリアを除染する為だけの、除染利権に消えて、 大きな需要は生まれなさそうです。 　先日国土交通省より、基準地価が発表されましたが、下落傾向が顕著で、東京圏では下落率が拡大していました。 震災の影響による買い控えが主な理由ではあるとは思いますが、放射能の問題も、これからじわじわと増えてくるのではないでしょうか。 千葉県の柏市や流山市などは、首都圏でも汚染の激しい地域なので、政府や自治体が、本気で除染などに取り組まない限り、地価の下落は激しくなると思います。 　調査データなどではないのですが、最近新築不動産価格が下がってきているのを肌感覚として感じます。 　折り込みチラシやポストに入っているチラシを見ていても、1000万円程度価格帯が変わってしまった地域もあります。 　もちろん、土地の面積や建物の大きさ・仕様といったものが変っているからということもあるので、単純比較はできませんが、それでも、価格帯が1000万円変れば、 購入者の物件に対する要求も低くなります。 　また、 今までその土地に住めなかった人が住めるようになるので、地価そのものの下落はないのですが、ブランドイメージが大きく変わります。 　そして、価格帯のイメージが、土地のイメージに連動して相場を作っていきますので、肌感覚としての、地価の下落傾向につながっていきます。 　また、価格帯を下げて販売するということは、購入者のパイを広げる為でもありますので、それだけ販売が苦しいことの裏返しでもあります。 　状況として考えられるのは、 高い価格帯の商品を購入できる層が減っている（所得が下がっている）、もしくは、それらの層の購入意欲が下がっているということが考えられますが、前者の理由であれば、景気や経済の状況の問題ですが、後者の場合は、情報に関する感受性の高さ...

　東日本大震災が不動産価格に与えた影響としては、前回はブランドについて書きましたが、今回はさらに重要なテーマとして、「放射能汚染」を書きます。 一部を除いて、今はまだ顕在化していない話ではあるのですが、不動産売買における放射能汚染の影響は、今後大きなテーマとなってくると思います。 原発事故の影響で、関東地方全体に、広範囲にわたってばらまかれた放射能は、ほんの少しの量が漏れ出ただけでも大騒ぎするような毒物でした。それが、今は比較的安全な物質のようにマスコミなどで、取り扱われています。 いつまでも誤魔化しきれるものではないので、健康被害などによって、いずれはその危険性が認識されてくるものと思いますが、その危険性が認知されたときに、不動産取引の現場でも問題が起こることが予測されます。 まず、汚染された地域の売買価格が下がります。住みたいと思う人が少なくなるので、おのずと価格は下がっていきます。損失を受けた所有者は損害賠償請求を東電にすることになると思いますが、汚染が明らかでない物件の場合は、放射性物質の測定が必要になってくるのではないでしょうか。特に居住用の不動産であれば、その必要性が高いと思われます。 原発は経済産業省で、不動産は国土交通省なので、重要性の高いことがらについては、重要事項説明書に記載が必要になってくると思われます。場合によっては瑕疵担保責任の問題にもなるので、我々はより一層注意が必要になります。また、そのことが、購入者に放射能汚染への注意を促します。 ちょっと話がずれてしましましたが、放射能汚染による不動産価格の下落は確実に起こってくるものと思います（マスコミや政府の努力が報われた場合は問題ありませんが）。 現在感度の高い方々は、西日本や国外に移住をしたり、家族を避難させている人もいますが、まだ少ないようなので、不動産価格への影響はほとんどないようですが、放射能の危険性が公になったときに、大きな価格変動を産むことになります。 危険性の認知がいつごろになるか、という点ですが、首都圏の人口動態を注意してみていく必要があるでしょう。

　3月11日の東日本大震災の影響で、不動産価格が下がっています。 特に湾岸地域の高層マンションの値下がりが激しく、なかなか買い手が見つからないのが現状です。 地震という災害リスクに目の向かった消費者が、不動産購入に二の足を踏んでいることもさることながら、震災前は、一度は住んでみたいとあこがれるブランドであった、「湾岸地域」や「高層マンション」のダメージは、大きなものです。 湾岸地域は、液状化によるインフラ不全状態、高層マンションは、計画停電等により、電源喪失が致命的であるということに気づき、ブランド商品が欠陥商品へと変貌してしまいました。 実際に価格が下がっていないエリアもあるようですが、取引が成立していないだけで、需要と供給の間に大きなかい離が見られます。 不動産業者としての肌感覚でも、やはり需要減退が激しく、不動産ネットワーク上に登録される物件数も増えているようです。 新築物件の売買価格をチェックしている人であれば、消費者の肌感覚としても、売買価格の下落が感じられると思います。 最近私の自宅周辺でも、駅前で、マンションのチラシを配る営業マンが増えてきました。内容をよく見ると、表向きは通常価格での売買ですが、「モニター」だとか「自己資金１０万円」といった表記があり、実質値引き販売をしているようです。 驚いたことに、チラシを配っている営業マンが５・６人おり、全員で配っていました。販売部隊がまだ大勢いる（残戸数がまだ多い）段階でのチラシ撒きやサービス販売なので、販売状況が芳しくないのが手に取るようにわかります。 半年近くたった今でも、震災の爪後は、不動産の販売に影を落としているようです。

　セゾンファンデックスのアパートローンに関する、最近の融資姿勢は、かなり厳しくなってきているようです。 できた当初はフルローンが可能な金融機関ともてはやされましたが、案件数が増えて、実績を積み重ねるにつれて、リスク評価の仕方が厳しくなってきたようです。 当初は手探りで、なんでも融資するような触れ込みをしていましたが、物件の立地評価や担保評価の掛け目が徐々に厳しくなってきました。 現在の担保掛け目は、物件評価額の7割程度となってきています。少し前までは80％程度までは見てもらえたのですが、また、さらに厳しくなってきたようです。 また、借入額に関しても2，000万円を超えると、決済が本部（役員）決済となるため、さらに評価が厳しく見られるとのことです。 一時期のスルガ銀行のような状況ですが、金利が高い金融機関は、その分リスクテイクをしていくのが、存在意義だと思います。リスクの算出を、ほかの金融機関並みにして行くということは、その存在意義を失っているので、競争原理が働いて、取り扱いが徐々に減っていくのではないでしょうか。 金利も取って、保険も掛けて、などといった、腰の引けた姿勢では、ほかの金融機関との競争には勝てなくなってくると思われます。