不動産コンサルタントのひとり言

　大学生向けアパートの稼働率の低下が目立っています。昨年ぐらいから、売りに出されている大学生向けアパートの賃貸状況を見ていると、空室が多い物件が増えています。 以前は学生需要があるエリアというのは、非常に手堅いエリアで、投資家にも人気がありました。古い不動産投資本などを見ると、学生需要の強いエリアをすすめていますので、そういった本を見た方は、今でも学生エリア限定で探されています。 大学生向けアパートのメリットは、保証人がしっかりしており、滞納トラブルが少ない点と、一度入居すると4年間は住み続ける、また、異動シーズンが決まっているなどといったところです。 ただ、現在では大学生向けアパートの供給過剰だけでなく、大学生の減少や親の所得の低下などにより、需要が大幅に落ち込んでおり、大学生需要しかないエリアについては相当に苦戦しています。エリアによっては、2年前と比べて、1万円ぐらいワンルームの賃料が下がっているので、返済比率が高めの方は、デフォルトの危険性もあります。 今から投資する方は、学生需要に頼ったエリアは避けて、ほかの需要もあるエリアを探されることをお勧めします。

　アパート投資を、土地を買う為の手段と考えると、選択肢が広がります。そもそも、 銀行は、土地を購入する人に、融資をしません。 例外的に住宅建築の為の土地購入には出しますが、 土地だけを購入しようとする場合、基本的に 融資を しません。 　都内の土地を買おうと思うと、 高過ぎて中々手に入りません。その土地を少額の資金で、 ローンを組んで手に入れる手段の一つがアパート購入という考え方もできます。 そこに建物を建てる事で、土地を手に入れ易くするのです。 　アパートを購入した場合、借入金の返済は、 入居者の方がやってくれます。最初に払った頭金・諸費用・ 管理修繕費・固定資産税等が、アパート収入の範囲に収まれば、 ローン完済時には資産がタダで手に入った事になります。 　私的年金や子や孫の世代への財産を残してあげるようなものですの で、購入できる方は、自宅とは別に、 一棟ぐらい所有しておいても良いのではないでしょうか。

　アパート購入は、不動産投資という考え方が一般的ですが、投資 と考えると、なんだか身構えてしまいます。でも、 不動産を手に入れることを手段ではなく、目的だと思えば、 非常にシンプルに考える事ができます。 　最近は、 様々な専門家による投資分析の手法が紹介されている事もあり、 細かい数字や分析にとらわれて、 難しく考え過ぎている方もいます。 投資適格性分析などと言う言葉は、 投資家よりもコンサルタントの為にあるようなものです。 ワザと言葉を難しく表現することで、 コンサルタントと呼ばれる人達の地位向上に役立っている道具なので、 下手にこだわると、重要な情報に注意が向わなくなります。 　必要性はあるかないかと言われれば、あってもよいというレベルです。不動産投資をする人は、それぞれ目的や投資方も異なるので、ほんとうに自分に合った方法を選ばれることが一番です。できれば、自分が一番理解できる考え方で、シンプルなものの方が、結果として失敗は少なくなると思います。

　アパート収入は、不労所得。 という考え方が最近増えてきましたが、この考え方は、 アパート収入に依存して生活ができるような錯覚を覚えます。 　冷静に考えるならば、他人のお金で資産が手に入った上に、 生活費までまかなう事ができるとなると、そんなにうまい話は、 リスクが高いと考えるのが普通です。 　最近流行りの不労所得という考え方は、 一部の物件への需要の集中を招き、 それらの物件の価格が上昇しています。また、 ローン条件に左右されるので、 物件選定も難しくなってしまいます。その為に、 いざ投資しようとすると、 ハイリスクハイリターンの投資を選択せざるを得ない状況になって います。 　不労所得という考え方は、不可能ではありませんが、期待リターンが大きい分だけハイリスクだと 言えます。

　スルガ銀行はアパートローンで有名なので、 住宅ローンはあまり認知されていないのですが、 賃貸併用住宅向けの住宅ローンがあります。 　投資物件への融資が強いだけあって、住宅ローンについても、 その辺りを上手くカバーしています。一般の金融機関では、 賃貸併用住宅は、居住部分が半分の50％ までないと使えませんが、スルガ銀行の住宅ローンは、 3分の１居住部分があれば、住宅ローンを組むことができます。 　最上階のペントハウスに居住するような、 賃貸併用マンション物件にも住宅ローンの利用が可能となるので、 投資目線で購入してももうまみがありオススメです。 　もちろん中古物件にも使えるので、中古アパートのオーナー居住物件などでも利用が可能ですので、居住用であれ、投資用であれ、検討する価値はあります。

　東北関東大震災後の金融機関の融資姿勢は、 震災以前と比べても目立った変化はほとんど無いように見えます。 　しかしながら、東京電力への融資や復興の為の融資資金、また、 既存貸出先への緊急融資等により、 大きな資金が被災地向けに確保されつつあります。 特に資金力があり、 震災前には投資資金がだぶついていた都市銀行の中で、 このような動きが顕著にあり、 今後は金利や貸出姿勢への変化が見られる可能性が有ります。 　住宅ローンなどもについても、金余り状態が解消されたので、 金融機関の調達金利が上がって、 金利に上昇圧力がかかり易くなる可能性があります。 融資姿勢については、 規模の小さな金融機関やノンバンクへの影響は少ないと考えられま すが、金利については、 同様に上昇圧力がかかる可能性はあるでしょう。 　政府や日銀の資金供給策にもよるところもあるので、今後は注意深く見守っていく必要があります。

　実際の融資はスルガ銀行が行うのですが、 アパートローン重視のスルガ銀行にくらべて、 住宅ローンに力を入れてています。 　金利は高めの変動金利ではあるものの、 自営業者にとっては非常に借りやすい銀行です。 　通常の銀行では、 3期分の確定申告書のが必要ですが、 1期分からでも内容を見て判断するようです。 　奥さんの収入合算についても、 勤めて間もないパート収入を年収として合算も可能だそうです。 　自営業者は一般的に申告所得が低いので、一般の銀行は、どうしても審査が厳しくならざるを得ません。ですので、どうしてもそういった銀行で借りたい方は、支払う税金が高くなったとしても、売上を伸ばしたり、経費を削って3年まってから購入を考える必要がありますが、あまり現実的ではありません。

相続対策で、不動産投資を考えているお客様より質問がありました。一棟売りマンションへの投資と、オフィスビルや店舗ビルへの投資はどちらが良いのかというものでした。 予算によって大きく変わってくるのですが、同規模で投資をする前提で両者を比較してみると、もっとも大きく違ってくるのは、ランニングコストです。中でも固定資産税は、一棟売りマンションの場合は住居用の建物ということで、数々の軽減措置が受けられますが、オフィスビルや店舗ビルのような事業用建物は、軽減措置が受けられません。ですので、同規模で同程度の利回りを持つ物件の場合、オフィスや店舗系の建物の実際の収入は、一棟売りマンションに比べて劣ります。 また、オフィスビルや店舗ビルの場合は、エレベーターが必ず設置されるので、エレベーターを設置しない小規模なマンションなどに比べて、メンテナンスや修繕のコストがかかってきます。 ただ、オフィスや店舗は一旦入居すると、めったなことでは退去しません。その点は、頻繁に入退去を繰り返す住居系の賃貸マンションに比べて、稼働率が高くなり、安定した事業運営ができます。また、退去時の原状回復の手間と費用を減らすこともできます。 トータルコストはそれぞれの特性と空室率により大きく変わってくるので、どちらがお得かということは、一概には言えませんが、初めて投資されるのであれば、一棟売りマンション投資をお勧めします。 なぜなら、オフィスビルや店舗ビルに合う立地は非常に限られており、プロフェッショナルな選択眼が要求されるからです。ひとたび場所を間違えれば、空室のままずっと入居が決まらないビルになってしまいます。それに比べて一棟売りマンションは、比較的場所を選ばず、需要の弱い立地であっても、賃料を合わせれば、空室は容易に埋まりますので、よほどの土地勘がない限り、オフィスビルや店舗ビルへの投資はお勧めしません。 （※基本的にマンションに比べ、オフィスビルや店舗ビルは規模が大きいので、より大きな資金の投資を考えている方にとっては、後者の方がお勧めです。）

  最近、外国人の方からの、不動産売却依頼が増えています。 よくよく話を聞いてみると、地震の影響というよりも、 原子力発電所の事故の影響が大きいようです。原子力発電所が爆発でもしたら、日本経済が完全にダメになってしまうから、その前に換金してしまおうというものです。   外国人の方でも、 日本語が上手く、円滑なコミュニケーションが取れる方は、 比較的に不安が少なく、『一時的なものだから、しばらく様子見』 といった感覚ですが、そうでない方は、 とても不安を感じています。これは、 政府の情報発信のやり方に問題があると私は思います。 重要な情報が、日本語でしか発信がなされておらず、 日本語を理解できない人には、正確な情報が伝わっていません。 日本に住む人が日本人だけで、 日本語を理解する人たちしか住んでいないのであれば、 それも可と考える事もできますが、 世界中に影響を及ぼす事故をおこしておきながら、 このあり方では、日本人として恥ずかしく思います。 こういった情報弱者のためにも、是非多言語での、 情報発信をしてほしいと思います。 　

　友人から自宅マンションの売却をしたいという相談を受けました。 今のうちに売っておいた方が良いのか、それとももう少し待った方が良いのかという相談でした。 それに対しては、｢首都圏で近い将来（1年か2年以内）に直下型の地震が起こるような事態が予測されるなら、あわててでも売ってしまった方が良いかも知れないが、地震リスクに対する過度の関心が払われている現状で、あわてる必要がない｣というのが私の回答です。 現在、大震災の余震が続いているので、嫌でも地震リスクが頭から離れません。住宅を購入しようとしていた人たちも、少し様子を見ようと買い控えているので、首都圏の住宅需要が一時的に落ち込んでいます。客足が落ち込むと、焦りだすのは不動産会社で、あと2カ月ほどこの状況が続けば、価格を下げてでも売りきろうと考えだします。こうなると中古物件を売却する価格へも影響が出てきます。幸いなことに、まだ、都内に関しては需要と供給のバランスが均衡しているようで、下落するような状況ではないようですが、余震が長引くようであれば、その可能性も出てきます。 ただ、今の需要の減少は、｢買い控え｣によるもので、近い将来再び需要へと変化します。今ある需要を先送りにするので、将来の需要とあわさって、大きな波になります。その大きな波になったときに、供給される新築住宅の量が足りなければ、中古住宅の需要が増えて、今よりも高く売れる可能性が出てきます。 さらに、震災復興需要により、現在首都圏の建材が不足して工事がストップしている現場が多数あります。建材の不足については、ほどなく解消されるとは思いますが、大きな需要が生じているので、今後は価格にも影響が出てくると思います。人手も足りなくなって、建築人件費も上がりますので、今までのように新築住宅を供給できなくなる可能性があります。 この二つのシナリオ通りに事が進んで、近い将来、需要の山と供給の谷が重なって、不動産価格に上昇し、中古住宅が高く売れるのではないかというのが私の見解です。 逆にいえば、買い手にとっては今が買い時と思っています。余震も徐々に収まってきてますし、原発の事故も最悪のシナリオが回避されつつあるので、市況の回復は、以外に早いのかもしれません。

　現在オリックス信託銀行では、初めて利用する方に限って、 アパートローンやセカンドハウスローンの金利を優遇するキャンペ ーンを行なっています。自己資金一割で2.3%、頭金2割で2. 05%となっていますので、銀行融資にこだわっていた方も、 検討する価値は充分あります。 　物件の評価についても、以前より高く出しているようで、一か月前にはほとんど評価の出なかった新築物件でも、検討が可能な状況になっていると思われます。手持ちの資金をあまり出さずに、新築アパートを購入したいと考えている方には、お勧めです。

　都内で一戸建ての販売をしている不動産会社の社長と話をする機会がありました。 震災の影響はどのくらいあるのかと尋ねたら、やはり、一旦買い控える方が増えてきているようです。 実際に被害のあった地域ほどではないものの、全体のパイは減っているようです。ただ、それにも増して影響が大きいのは、資材の不足だそうで、着工できない現場や、材料が届かずに工事が進まない現場が増えていると言っていました。 今後は需要の問題よりも、供給の問題が大きなファクターになって売ると思われます。 今は一時的な需要の落ち込みを見せていたとしても、毎年一定規模の、新築住宅購入需要は生まれます。反対に、震災の影響で、首都圏の不動産の供給能力の落ち込みはしばらく続く可能性が高いので、中古住宅市場が活況になったり、少ないパイを奪い合う状況になると思われます。場合によっては価格上昇という変化も考えられます。建築資材の需給バランスは、完全に逆転してしまったので、今後は建築コストの上昇も頭に入れなくてはならないでしょう。 震災復興にかかる期間がどの程度かにもよりますが、5年以上の期間で建築業界のへの需要が高まるのではないでしょうか。 これからの労働力人口の減少も重なって、ますます供給能力が落ちるので、不動産へのインフレ圧力が高まる可能性も視野に入れる必要があります。 新築住宅を検討している人は、買い控えるよりも、今のうちに購入した方がいいのではないでしょうか。

 不動産投資を考えている方の中には、「 もう何年も探しているけれど、中々いいのが見つからなくて・・」 という人がいますが、こういう方は、 一度不動産投資を諦めるという選択肢も検討してみた方が良いと思 われます。不動産投資は、時間の力で資産を築く色彩の強い投資なのに、 すでに数年を無駄にしてしまっていることになります。 それにも増して、せっかくの休みを物件を見学に充ててみたり、検討の為に思い悩んで時間を費やす事は、 人生の無駄遣いです。 　検討の目安は一年です。 一年かけて見つけられない物件は、 二年かけても見つけられない可能性が高いです。また、購入できる利回りなどの相場の変化や、金融機関の融資姿勢、金利等の投資環境の変化があるので、ずっと同じ投資目線で探していても、投資物件は見つからないでしょう。一度冷静になって、不動産投資をやめるという選択肢も用意するのも、賢い選択かもしれません。 　最近の傾向でいえば、相場環境は徐々に利回りが下落（価格が上昇）する方向にありましたが、震災の影響で、一旦とまったようにも思えます。しかしながら、自分が住むための実需の不動産に比べると、顧客の購入意欲が強く、ほどなく回復する可能性が高いです。投資用不動産に最も影響がある金融機関の融資姿勢にも変化がなく、金利優遇キャンペーンなどで、非常に借りやすい状況になっています。

  中古のアパートを購入する方は、 将来の建て替えを想定しておく必要が有ります。それはつまり、 将来必ず立退きをしなければならない時がくるということです。 お金に余裕があって、 入居者が出るにまかせて放置しておくという方法も有りますが、 いつ建て替えができるかわからないので、 あまりオススメできません。ですので、 ある程度の築年数が経った物件については、 徐々に定期借家契約に切り替えて行くことをオススメします。   築20年のアパートであれば、 建て替えをするまでの間に15年以上余裕があるので、 焦る必要はありませんが、準備をしておく必要はあります。 　準備をしてある物件とそうでない物件は、 前者の方が明らかに売りやすくなります。 次に売却する時の売却選択肢の数が変わって来るからです。 準備をしてある物件は、立退きが楽なので、 収益物件としてだけでなく、 土地利用を目的とした買主もやってきます。ですので、 築20年以上の中古物件を買う場合は、 買ったその日からその準備をすることも必要です。   震災があった後なので、最近は建物の安全性を気にする人が以前に比べて増えたように思います。ボロボロの建物を放置して、入居者や近隣の方に迷惑をかけた後では遅いので、所有者責任についてもしっかりと考えておく必要があります。

　古い建物を購入しようとしている場合いに、 頭に入れておかなけばならないことがあります。それは、 建て替えと立退きです。そこに建っている建物が、 あと何年使えるのか？ということは、 投資を考える上で非常に重要なことです。 　建物の耐用年数については、税法上の法定耐用年数がありますが、 実際の耐用年数については、木造や軽量鉄骨の物件であっても、 法定年数よりも長く使えます。木造の物件を例にあげるのならば、 築四十年前後の建物も普通に使用可能です。これは、 法定耐用年数よりも20年長く使用が可能だということです。 　売りに出ている木造アパートをみると、 築20年前後の建物がほとんどですが、大事に扱えば、 あと20年程度は使えるということです。もちろん、 古い建物でも入居が見込めるエリアが前提ですので、 需要の少ない地方物件の寿命はもう少し短いと考えた方が無難です 。 　一般の金融機関は、法定耐用年数の残存期間までしか融資期間を設定してくれませんが、アパートローンを専門に扱う金融機関については、それぞれに耐用年数を定めて、融資を延ばしています。中古アパートへの投資やアパートローンを使うことのメリットは、このギャップから生まれています。

  近頃、物件を見学する時に、建物の外壁や、 鉄骨階段のジョイント部分を注意深く見ています。 　するとやはり、 継ぎ目の部分の塗料の亀裂や塗膜の剥がれなどが、 所々で出ています。 築年数の浅い物件や塗装したての物件については、 塗膜の弾性が維持されているので、ほとんど見られませんが、築年数が経過した 物件については、建物への影響が、 多少出ているようです。 特に背の高い鉄骨の建物への影響は多いようで、 比較的築年数の浅い物件にも見受けられました。 　内装に関しては、ビニールクロスの物件は問題がないのですが、塗装やパネル材は、下地材の継ぎ目に沿って大きな亀裂が走っている物件（店舗・オフィス系）も見受けられたので、所有されている方は、一度建物を確認された方がよいと思います。構造的にどうこう言う問題ではなく、見た目で印象が悪くなるので、こういった地震があった後や、台風の後などは現地を確認する方が良いです。 　

　変動金利の上昇が心配なので、固定金利ローンを組みたいという投資家の方がいます。 アパートローンやセカンドハウスローンといった投資用のローンは、一部の金融機関を除き、変動金利が基本です。ノンバンク系の金融機関の場合、金利も高いうえに変動金利なので、金利が大きく上昇すると、事業が立ちゆかなくなる可能性も出てきます。 不動産投資を考えている方の中には、今後の金利上昇不安から、不動産投資を断念する方もいます。その理由の一つが、国家破綻・国債暴落に伴うハイパーインフレにより金利上昇がはじまるというものです。 将来の金利予測というものは人それぞれだと思いますが、私個人としては、その可能性は薄いと考えています。 まず、国家破綻とは、国家が債務の返済をできなくなるということですが、日銀に紙幣をすらせること（国債の引き受け）で、いくらでも返済できます。 紙幣は日銀の借用書なので、国債（国の借入れ）の返済を日本銀行券（日本銀行の借入れ）で返済するということは、国家の借金を、国の出先機関である日銀の借金にすり替えるということですので、紙幣の価値は下がります。 しかし、よほど乱暴な事をしなければ、国債の価格は維持されるのではないでしょうか。 もちろん紙幣の価値が下がればインフレ傾向が出てくるとは思いますが、現在のデフレ状況に加え、震災の影響で、経済の成長にもブレーキがかかっているので、ゼロ金利政策を続けざるをえない状況です。 さらに円安で輸出競争力が上がれば、経常黒字が拡大して、今以上に円が影響力が拡大するので、円安が加速（=ハイパーインフレ）に向かうこともないのではないかと考えています。 震災の影響で、需要と供給のバランスが変化しはじめたことに加え、国家の財政出動に伴う、日銀の資金供給が増えてくることも予想されるので、徐々に金利上昇に向かう局面が出てくるとはあるかもしれませんが、コントロールを失うほどの変動はないと思っています。 もちろん投資ですので、できるだけリスク要因をコントロールできる範囲に収めることは必要ですが、必要以上にリスク要因を見積もる必要はないと思います。 借入比率を抑えたり、固定金利や金利が安いローンを選択するなどして、リスクコントロールすることも可能です。借入に関する選択肢がない方は、それだけ高いリスクを取る投資をしようと...

　震災の発生からもうすぐ一カ月になろうとしていますが、首都圏のアパート投資の現場では、相変わらず激しい競争が繰り広げられています。 特に東京都の物件に関しては、震災前とほとんど変らない状況になってきました。 相場より少し安い物件が出るとすぐに買い付けが数本入るという状況は変わらず、金融機関も融資姿勢を厳しくしたなどという話は出てきていません。 ただ、まったく影響がないかというとそうではなくて、自分が住むための住宅を購入する実需層では、買い控えをする人や、手付金を放棄してまでキャンセルするという話もあったようです。 特に千葉県エリアについては実際に被害のあった東京湾沿岸部で、市場が一気に冷え込んでいるようです。地元の不動産会社の話によると、オープンルームを行っても、顧客が全く来ないだとか、売り物件の数が減らなくなっているなどといった声を耳にします。 液状化問題が発生した浦安市は、昔から危険性が指摘されてきましたが、一度も大きな地震を経験したことがなかったので、住む人にとってはオカルト話のような扱いを受けていました。しかし、実際に起こってしまったからには、地価が下落するのは時間の問題ではないでしょうか。 そうはいっても、首都圏全体でみれば、アパート投資に関しては、①「海に近いエリアは地価が高いので、もともと物件がほとんど無い。」②「自分が住まないのでそれほど安全性に気を配らない。」という理由もあってか、あまり影響が出ていないようです。

　以前から不思議に思うことですが、不動産投資に関する本を書いている著者の中に、実際に不動産投資をされている方がいます。 良い物件というのは、市場では競争になってしまうので、投資をしている人にとってみれば、本で紹介するたびにライバルが増えていくのは、望ましくない結果のはずです。それなのに本で紹介して投資を勧める本当の目的は何なのか・・。 本の著者は、ブログで注目を集めたいだとか、本の売り上げで儲けたいという方がほとんどでしょうが、もしかしたら、「自分の投資した物件の出口戦略なのでは？」と疑ってしまう時があります。すでにを投資物件を購入して運用を開始している方が、自分と同じ投資法を勧めることで、売却する際の買い手を増やそうとしているのではないのだろうか、と考えてしまうわけです。自分と同じ投資法をする人が増えれば増えるほど、先行者である著者の利益が守られますので、理にかなう行動だと思います。 前回の少し触れた、地方物件への投資を勧める本の話なども、まさにそのものではないかと思います。

　数年前に、札幌の投資物件に人気が出た時期があります。なぜかというと、このエリアは、路線価価格が実勢価格よりも高かったため、ローンが非常に借りやすかったからです。首都圏では見つからない金融機関の評価額が高い物件を追い求めて、土地勘のない地方物件への投資を加速させていました。もちろん物件を勧める不動産会社も一緒になって札幌物件への投資を勧めていました。不動産投資会社の間では、「札幌は供給過剰で不動産市場が壊れてしまっているから手が出せない。」と言われている時期にもかかわらず。 最近では、地方物件を狙った投資を勧める不動産投資本もありますが、我々の目からすると、こちらもババ抜きゲームをしているようにも見えます。 地方物件の売却物件を見ていると、所有期間が５年から６年程度のケースが多く、場合によっては２年から３年で売りに出しているものも見られます。実情は、数年前に利回りの高さに惹かれて購入したものの、管理・修繕コストの高さに気づいて撤退する方が多いようです。最近はやりの地方物件投資本も、少しうがった見方をすれば、数年前に地方物件を購入した投資家が、売り逃げして利益を確定させるために書いているのではないかと思ってしまいます。 念のため書いておきますが、地方物件への投資のリスクは、稼働率が劣るという点は当然のこととして、管理の目が届かないだとか、土地勘がないという以上に、一戸の貸出賃料が低いということが、もっとも大きなリスクになります。 貸出賃料が安いといことは、退去して空室が生じた場合のリフォーム費用負担や、建物全体の修繕費用の収入に対する割合が大きくなります。都内であれば賃料の１カ月分で済むところを、賃料の３カ月分が必要になったり、建物修繕費用を捻出するのに、賃料１年分が３年分になってしまったりと、表面上の利回りほどには収益が出ないため、撤退する人が多いのです。

　売れている投資物件の特徴として、 金融機関の積算評価が高い物件があげられます。 金融機関のいう積算価格というものは、 建物の再調達価格に土地の路線価を乗せた価格ですが、土地の 路線価というものは、実際の土地の価格が過小評価されていたり、また逆に、 過大評価されている事がよくあります。 　路線価は、鑑定士の鑑定評価を元にした公示地価をベースに作られているのですが、その元になる鑑定評価に大きなブレが生じることがよくあるためです。鑑定時からの相場の変動のほかに、鑑定士の土地評価は事例比較が中心で、収益還元評価についてはあまり得意ではないことも理由の一つです。 　不動産売買取引の土地売買の事例は少ないサンプルしかなく、また、収益物件に関してはほとんどサンプルがありません。両者ともに業者間取引やレインズ登録をしていない例が多く、取引事例の記録が残りません。ただでさえサンプル量が少ない上に、取引事例が残らないような取引が多いので、どうしてもデータが足りなくて、実勢価格との開きが出てしまうのです。 　金融機関の積算評価が高いということは、ある程度は不動産の価値が高いという評価にはつながるのですが、投資用不動産や収益物件を購入する際の指標にするのは、お勧めできません。   積算価格ばかりを追い求めていると、どちらかというと郊外の一戸建てなどの住宅需要があるエリアで、見つかることがよくあります。こういったエリアは金融機関の積算評価価格が伸びるので、ローンがつけやすいのですが、 ワンルームなどの物件の場合、賃貸需要が薄く、空室率が高くなったりして、事業性が低くなる傾向があります。 　ローンがついて購入できれば何でもよいという考え方ではなく、一番は物件の収益力となので、バランスが大事です。

不動産売却の失敗事例としては、相場を知らない不動産会社への依頼というものが、もっとも多い事例でしょう。 仕事柄、毎日不動産流通機構に登録される物件を眺めていると、極たまに、 相場では考えられないような格安の物件が登録されることがありま す。 あまりの安さに、その日のうちに買い付けが殺到して、 販売終了となります。 もちろん、売主さんにとって、早く売れることは良いことです。 でも、もっとも良いのは早くできるだけ高くということが大事です。 大抵の場合は、 そのまま契約となるのですが、時々、価格設定を間違ったと思った 売主さんは、 しまったと思って一旦売却を中止してしまいます。 その後、また、 同じ業者のアドバイスを聞いて、今度は、 高すぎて売却しにくい価格で出してしまいます。そのまま売却できずに数か月もさらしものになってしまうことも多々あります。 売却期間が長引くと、「物件に何か問題があるのではないか」だとか、「誰も手をあげないのだから、あまり良くない物件なのではないか」という、あらぬ先入観を持たれてしまいます。 売り出してから売却までの期間は、１か月から２カ月ぐらいの間にめどがつけられるのがベストの価格です。 できる限り、その期間で売れるように売り出し価格の合意を進めていくのが我々の仕事ですが、その為には相場感を持っていないとなかなかできません。 投資物件の場合は相場を理解している不動産会社が少ないため、こういったことがよくおこります。 もっとも多いケースが、賃貸専門の会社や管理会社が売却依頼を受けるケースです。 賃貸管理をしている会社だからそのまま依頼をするだとか、近くにある不動産屋だからというだけで、依頼する会社を選ぶのは、そういったリスクがあるので気をつけましょう。 どうしても付き合いがあるのでという場合は、専任媒介契約ではなく一般媒介契約にして、ほかの業者にも合わせて依頼をかけられるようにする方法もあります。

最近は、インターネットの普及により、 仲介手数料の割引や無料をうたっている不動産会社が増えてきてい ますが、しかしながら、いつ何時も、どんな商売であっても、 向こうからやってくる情報や、 相手が広告費や手数料を負担するような情報や商品は、 より高いコストを負担しなければなりません。 不動産投資の場合はその傾向が顕著で、通常不動産仲介会社は、 良い物件の情報があった場合は、 まず正規手数料を支払ってくれる顧客に優先的に紹介します。 誰にでも手に入るような情報であれば問題はありませんが、少しでも安く、良い物件の情報を得たいと思っているのであれば、削ってはいけないコストです。少しでも安く購入する事は必要ですが、 プロの世界では、良い物件情報には、 通常の倍の手数料を支払ってでも購入する会社も少なくありません。