不動産コンサルタントのひとり言

スルガ銀行が木造融資から撤退するという話が出てきました。 木造の中古アパートへの投資を考える上で、スルガ銀行の占めるプレゼンスは、非常に大きなものでした。 そのスルガ銀行が撤退するということで、中古アパートへの投資はオリックス銀行の一人勝ち状態になりそうです。 場合によっては築20年を超えるアパートの価格が下がるかもしれません。 市場には、それ程のインパクトがある出来事です。 ただ、そうは言っても、売上の半分程度を占めていた事業ですので、そう簡単に撤退できないと思います。 売り上げの問題もあるので、数ヶ月もしたならば、また、状況に変化があるかもしれません。

カリスマ大家さんだとか、不動産投資に関する書籍やブログを書いている人の話を鵜呑みにして、アパート投資を始めようとしている人を時々見かけます。それらの人は、少し話をすればわかるのですが、投資感覚が少しずれています。取らなくていいリスクを取ろうとしたり、一般の人には難しい投資をしようとしています。中には宗教のように、カリスマ大家さんを信奉して、我々のアドバイスに耳を傾ける事ができなくなっている人がいますので、非常に心配になります。 カリスマ大家さんなどと言われてる方は、基本的に過去の投資家であって、過去の成功体験を学んだところで、管理上のノウハウ以外は、ほとんど意味がありません。不動産の市況や金融機関の融資姿勢と言ったものは、絶えず変化しているので、情報のアップデートが必要です。 また、体験談なども、刺激的な言葉や大袈裟な表現によって、脚色された不動産投資の事例が目立ちます。興味を持って読んでもらうためには、多少は大袈裟な表現は必要だと思われますが、他の人たちとの差別化が目的になってしまっている感がありますので、ほとんど参考にはなりません。 そもそも投資をしようという時に、自分の頭で考えずに、他人の思考に寄り掛かっている時点で、すでに成功から遠ざかっていると思います。 もちろん、他人の投資体験や成功事例を学ぶことは悪くはないですが、学んだ知識をもとに、「自分の頭で考えて投資する」という姿勢が、不動産投資のには重要です。

知り合いの建築士や専門家の意見 　不動産売買の現場で、最も厄介なものの一つに、知り合いの建築士や専門家の意見というものがあります。本当に知識のある方のアドバイスであれば良いのですが、ほとんどの場合が、資格だけを持っている方や、専門外の方の意見で、仲介業者の方が詳しいことが多々あります。 　いたずらに購入者の不安を煽り、当事者間の摩擦を増やすことがほとんどです。 　小規模アパートの購入者に、ワンルーム条例の話をしてみたり、建築安全条例を誤って解釈して説明していたりと、ほとんどの場合が、知識不足や勘違いです。 　知り合いのために、一肌脱いであげようと云う気持ちは理解できますが、その言動で、物件を買い損ねてしまう方がリスクは高いので、しっかりとした調査をして、アドバイスをして欲しいものです。

不動産売買契約書の特約条項 　不動産売買契約において、特約条項を設ける場合が頻繁にありますが、損をしたくないからと言って、やたらと特約を付けてしまって、結果的に不利な契約書になってしまうことがよくあります。これは、買主さんによくあることで、心配だからと言って、売主さんの側にたくさん要望を出してしまって、結果として、売主さんからいつでも解除できる契約書を作ってしまう人がいます。 　もちろん、白紙解除条文を付けないで、特約を結ぶことは可能ですが、条件を満たせない場合は、違約扱いになってしまうので、売主さんの承諾はなかなか得られません。そこで、両者の意向を組んだ形の白紙解除条件付き特約という結果に落ち着きます。 　ローン特約以外の特約については、買主さんからの白紙解除条件付きの特約はほとんど有りませんので、特約があればある程不利になることが多いと言えます。 　極端な例で説明するならば、次のような事例も考えられます。 　例えば隣地の生垣の葉が、売買対象地側に飛び出しており、その葉を切り落として欲しいという要望があるとします。それを、普通の特約にできれば、何の問題もありませんが、白紙解除条項付き特約にしてしまった場合、生垣の葉の所有者に断られたので、契約を解除したいと言って、契約を白紙にすることもできます。本当は売主さんの心変わりや、より高く購入する人が現れたという理由だとしてもです。 　特に安いと思って購入する場合には、気をつける必要があるでしょう。

アパート投資を始める方の中で、不動産投資のきっかけは、新築の投資用ワンルームマンションだという方が非常にたくさんいます。 　新築の投資用ワンルームマンションが、非常に効率の悪い投資であることは、最近では、周知となっている事実ですが、運悪く、購入してしまった後で、そのことに気づいてしまう人達もたくさんいます。 　ほとんどの場合、損切りできずにそのまま見て見ぬ振りをするのですが、中には、なんとかして、その損失を取り戻そうと考えて、アパート投資に興味を持つ方もいるようです。 　キャッシュフローが大きく出るアパート投資をすることで、新築ワンルームマンション投資のマイナス分を穴埋めしていく発想です。うまくいけば、ワンルームマンションの空室リスクも補ってくれます。 　ただ、残念なことに、資金力がない方の場合は、新たな投資ができないので、早めの損切りをするか、損失を確定させる日までは、保険や税金のように、少しづつごまかしながら、ローン返済を終えるしかないでしょう。 　残酷な話のようですが、自分自身で『考える』ということ放棄した代償ともいえます。 　ただ、ワンルームマンション投資も悪いことばかりではありません。 　なぜなら、ワンルームマンション投資が、不動産投資の世界に飛び込むきっかけになっているからです。その投資をしていなければ、不動産投資に興味を持たなかった人もたくさんいます。さらに、アパート投資に切り替えられた人にとっては、アパート投資の魅力を、より深く理解することができるからです。