不動産コンサルタントのひとり言

不動産を購入する際に、最も重要なことはスピードです。 不動産と言うものは、同じものが二つとありません。 買いたいと言う人が一人でもいれば売れてなくなってしまいます。 あなたがイイなと思う物件は、 他の人もそう思っていると考えて行動すべきです。 のんびり腰を据えて構えて居る方々は、 不動産投資には向いていないかもしれません。 細かい資料がきちんと揃ってから、 初めて検討を開始するようでは、良い物件は、 ライバルに取られてしまいます。肝になる情報を押さえて、 素早い投資判断ができる事が、 良い物件を購入する為には必要な事です。 そこで、もっとも重要になるのが、相場観です。たくさんの物件を見て相場観を養ってもいいし、そんな時間がないのであれば、信頼できる不動産会社の相場観を利用すればいいと思います。最近はインターネットの普及により、物件情報が手に入りやすくなっているので、一般の方にもある程度は相場観をつかめるようになってきました。そうはいっても、目的は良い物件を手に入れることなので、できれば不動産会社を利用することをお勧めします。相場観を養うために、毎日物件ばかり眺めているのは、時間の無駄だと思いますので。

 アパート投資に限らず、不動産投資には出口戦略が重要です。新築アパートを購入する投資の出口戦略としては、建物価値がなくなって、最終的に土地が残ることを想定しておくのが一番簡単な方法です。大雑把に言えば、運用期間中の収入と、最後に残った土地の代金を足した金額が、投資した資金よりも多くなっていれば、おおむね投資は成功したといえるでしょう。 土地価格1000万円、建物価格2000万円の物件を購入して、建物価値が20年でゼロになると仮定するならば、損をしないためには、年間100万円の収入があればよい計算になります。利回りで言えば、3.33％で十分です。土地価格2000万円、建物価格1000万円の場合は、年間50万円の収入があればよい計算になりますので、1.66％で十分という事になります。（維持管理費や固定資産税、不動産所得に対する税金等も考慮した、最終的な純収益ベースです。） この考え方を使えば、地価の高い都心部の物件と地価の安い地方の物件の投資比較もできます。前者を都心部の物件、後者を地方物件とした場合、都心部に比べて土地代が半分の地方の立地では、都心部に比べて2倍の収益が必要な計算になります。もちろん建物価格が2倍なので、部屋数も2倍にはなるのですが、賃料相場が下がるので、部屋数をもっと増やす必要が出てきます。つまり、同価格で建物構造が同じ物件を購入する場合は、地価の高い立地の物件を買ったほうが、運用上有利になると言えなくもない訳です。

　アパート投資をされる方の中には、指値をされる方がいますが、ごくたまに、｢空気を読まない指値｣をする方がいます。 他の投資家からも買い付けが入りそうな人気物件を購入しようとしているときに、指値を入れて買付を出してしまったり、すでに満額で買い付けが入っているのに、2番手で指値を入れた買付をいれると言い出す方がいます。 前者の場合は相場観を持っていない人や、競合がいる事を考えていない人に多いのですが、後者の場合は、買い付けのや指値の意味を分かっていない人にありがちです。 八百屋に買い物に行ったところを想像するとわかりやすいのですが、店頭で1個100円で売っているトマトを、｢1個90円なら買います｣と言っているときに、近所の主婦が通りがかって、｢トマトを１個ください。１００円で。｣と言ったとします。その時に、｢私が先に買うと言ったんだから、順番を守りなさいよ｣と言う人はいないと思います。（いたとしたならば、やはり｢空気が読めない｣と言うしかありません。） ｢指値｣には、せっかく見つけた良い物件を他人にとられてしまう、機会損失のリスクが伴うという事に十分注意する必要があります。

　最近、震災後に投資家のモチベーションが下がって、購入申込がキャンセルになったという話をよく聞きます。確かに我々の会社でも、震災後に一部の投資家はモチベーションが下がってしまったようですが、反対にここぞとばかり物件探しを本格化させている投資家もいます。 震災数日後のある日、不動産買取を専門としている知人から、買い取りを強化をしている旨の連絡がありました。今だからこそ気持ちが弱って売り急ぐ売主さんがいるのではないかと考えて、買取を強化していると話していました。たくましい。 全般的にはおそらく一時的に冷え込んで、少し加熱しつつあった相場を調整してくれるとは思います。 アパート投資や不動産投資をする方にとっては、長期的に見た場合、今はチャンスの時期かも知れません。投資家全体の投資マインドが下がった場合、投資物件そのものが安く買えるだけでなく、融資の持ち込み件数も減るので、アパートローンや投資ローンが通しやすくなる可能性がります。 借りやすく、買いやすい。それが今の市況かもしれません。