不動産コンサルタントのひとり言

　アメリカ国債に引き続き、日本国債までもが引き下げられました。 アメリカ国債の引き下げの時同様に、市場に大きな変化は見られませんでした。 日本国債の最大の投資主体である銀行株が売られた程度で、債券市場には、全く波風が立っていません。 格下げの影響により、理論上の担保価値が下落しているかもしれませんが、実際の価格は下落していないので、売られた銀行株についても、一時的な下落で、すぐにまた回復すると思います。 国債価格が下落しない限り、日本国債格下げの影響は、銀行のバランスシートも痛めていませんし、ローン金利の変動には影響を与えていません。 銀行などの金融機関を通じて、国債市場に投資された資金は膨大で、国債市場以外には、資金の受け皿がないということが、今回もまた確認された程度の影響です。 どちらかといえば、今回の格下げは、政治に対するメッセージ性が強いので、政府がシッカリと受け止めていればよいのですが・・

　先日アメリカで、日本の金利変動にも大きな影響をもつ、国債の格下げが発表されました。 将来の金利上昇懸念は、 住宅ローンや投資ローンを借りているかたにとって、 非常に悩ましいことだと思います。 　 米国債が格下げとなり、株価が大幅に下落しましたが、 今回はその影響について述べたいと思います。 単純に考えれば、国債の格付けが下がるという事は、 国債という安全資産のリスクが高まったということです。 その結果、国債が売られて、金利が上昇するのが、 大方の予想でした。しかし、驚いた事に、今回の格下げは、 国債価格の上昇を招き、金利が低下するという、 全く逆の現象が起こりました。。 　当然円高で苦しむ日本が、 アメリカよりも金利が低い状況を放置する訳にはいかないので、 日本の金利もあげる訳には行きません。 　ですので、わたしは、 現在の様な状況が続く限りは、 日本の金利も上昇はないと考えています。 　今回の格下げによって、投資資金は避難場所を求めましたが、流れた先は震源地である米国債でした。 　もちろんG7諸国の米国債の買い支えによるところも大きいのですが、金融市場で何が起こるか分からないから、リスクのある株式市場からは資金を引き揚げて、相対的に安全な国債市場に資金が流れたのが原因だと思われます。 　今回の出来事でわかったことは、米国債へ投資されている巨額の資金の投資先は、米国債市場以外に受け皿がないということだと思っています。 　日本の金利は、米国債金利の影響からは逃れられないので、 日銀が大幅な量的緩和にシフトしない限りは、日本の金利上昇もないと考えていますので、しばらくは、金利変動の心配はなさそうです。

　住宅ローンを使った不動産投資というと、賃貸併用住宅への投資を考える方も多いと思いますが、今回は、住宅ローンを使ったマンション購入を、不動産投資の視点で考えてみます。 　通常の分譲マンションの投資利回りは、5から6％ 程度が一般的です。 　最近は低金利の影響も有り、 住宅ローンの返済コストが非常に低くなっているので、 自宅を仮に賃貸に出した場合の投資リターンが高くなっています。 　3000万円の物件を100％借入をして35年返済で、 金利が0．875％であった場合、返済コストは3．32％ になります。 　賃料15万円で貸し出せるとしたならば、 表面利回り6％ですので、月々67000円のフローが出ます。　 　 管理費・修繕費・固定資産税等を差し引いても、 月々40000円程度のフローが残ります。 　試算したモデルは、 利回りが6％と高めでしたが、5％ 台でもキャッシュフローは出ますので、 他人のお金で不動産を手に入れているのと変わりません。併せて、 住宅ローン控除を使えば、 投資リターンが得られるレベルになります。 　 実際にはなかなか見つけられませんが、今の金利水準であれば、 6％の利回りの物件は明らかに割安な物件ですので、 購入物件の価格が割安か割高かを考える時に、 このような収益還元法を使うと便利です。

 最近良く新築ワンルームマンション販売業者の状況が良くないとい う話を聞きます。  販売専門の社員のクビを切った打とか、 なかなか売れなくて困っているといった話をよく聞きます。   様々な名簿を購入し、電話営業をかけて、アポイント。 投資マンションについての情報は、 目の前にいる営業マンからしか入らない状態で、 言われるがままに、 何だかよくわからないけど儲かりそうだからと契約させてしまう。 　それが彼らの強さの秘密でした。 　今では、 そういった営業スタイルが通用しなくなって来ているようです。 　投資話というのは、相手がよく知らない物を売りつけるのが、 最もよく売れる方法で、投資マンションという商品が、 あまり知られていない時代には、 非常に売りやすかったと思います。 　今ではインターネットで、「投資マンション 失敗」と検索すれば、いくらでも情報が得られます。 よく精査して購入が可能ですので、 そう簡単には契約してもらえません。 　これからは、 こういった話が増えてくると思われます。 　ただ、 電話営業という営業スタイルは、 今でも十分に通用する強力な営業手法なので、しっかりとした商品を販売する気が在るのであれば、また売れるようにもなるとは思います。