不動産コンサルタントのひとり言

　賃貸需要というのは、一年を通じて、 ずっと同じという訳ではなく、繁忙期や閑散期があります。 　需要の波が大きい為、シーズンを逃してしまうと、賃料や敷金・ 礼金などの賃貸条件を下げて募集せざるを得ない状況になるので、 安定した事業のためには、 賃貸募集の時期を逃さない事が重要です。 　特に6・7・ 8月という時期は、非常に需要が落ち込む時期なので、 この時期までに入居者を決めておかないと、その後、 空室が三ヶ月続く事になります。 　賃料設定や賃貸条件の見直しを、時期によって柔軟に対応できるように、管理会社や客付け会社とのすり合わせをしっかりとしておくことが重要です。 　３月までの需要期から４月・５月と、募集条件を細かく設定して、賃貸需要の閑散期が訪れる前に空室を無くしておくことが、手堅い賃貸経営につながります。

　昭和４０年代の一戸建てが、意外にも地震に強かったという話を聞きました。 東日本大震災の影響で、築２０年ぐらいの一戸建て住宅にも、壁に亀裂が入った地域でしたが、まったく影響がなかったそうです。 建築当初注文住宅で建てられたようなので、材料の質も良く、柱の間隔も狭いので、地震の揺れに対しても、抵抗力が強かったようです。 昭和４０年代の木造一戸建てといえば、不動産に携わる人間は、建物価値が０とみなします。 しかしながら、実際には、丁寧に作られた木造住宅は、壁倍率という信仰に縛られた建築基準や、コストダウンによって、弱くなった現代住宅よりも、耐用年数が長いのではないかと思います。 正しいかどうか分からない机上計算によって導き出された耐震性能よりも、伝承によって支えられてきた職人の技術やノウハウの方が、何百年もの検証を受けているという点では、信頼性が高いように思えます。

　フルローン融資が可能な金融機関はないかという質問をよく受けます。 フルローン融資とは、投資用不動産を購入する際に、頭金ゼロで購入できる方法です。 頭金と融資という形で、投資家と金融機関のリスクを分担するのが不動産投資ですが、投資家はリスクを負わずに不動産投資ができる、いわゆる「うまい話」というものです。 フルローン融資は、可能か不可能かといえば可能です。 ただし、投資物件自体の担保評価が高いことが必要なうえに、融資が可能な金融機関（ノンバンク系）が限られるので、高利回りの物件である必要があります。 つまり、非常に競争の激しいレッドオーシャンに飛び込んでいくようなものなので、不動産業者との親密な関係と、利用する金融機関にこだわったり、細かい条件にとらわれない、素早い決断力が必要な投資といえます。 初めて投資する方は、金融機関よりも先にその投資の方向性で良いかどうかを、まず考える必要があります。

　震災が与える不動産相場への影響の中で、非常に大きなインパクトをもつ話が、最近出てきています。 東京電力が資産売却を進めるという話です。 不動産は、希少性が高く、流動性の低い資産です。ほとんどの不動産が、流通せずに固定資産として保有されています。 その中で、企業が持つ不動産は全体の３分の１を占めています。 企業が苦しくなると、資産の売却を進めるため、普段はほとんど市場に出回らなかったような優良資産が市場に吐き出されることが良くありますが、今回の東電のケースがこれにあたります。 ６０００億円の資産売却となると、不動産流通市場の取引量の１０％以上の金額なので、インパクトも大きく、普通に考えると、一時的に需給バランスが大きく崩れます。 しかしながら、不動産市場の特殊性からか、その不動産が市場に出てくるまでに時間を要するので、一気に不動産価格に影響を与えることはありません。 また、保有物件も大型のものが多く、買い手のほとんどは企業であるため、個人投資家や住宅取得層への影響は限定的になります。 そうはいっても、今まで眠っていた優良な不動産が、大量に流通しはじめますので、２年から３年後には、住宅市場や投資物件市場への影響が大きく表れてくるのは間違いありません。

　マンション販売「超高層・郊外」に逆風　震災響く、という記事が、日経新聞電子版にありました。 今まで好調だった超高層マンションにとっては、震災は大打撃だったかもしれませんが、改めて気付かされたのが、地震に対する弱さです。 高い耐震基準をクリアーして、建築技術の高い大手ゼネコンによる施工がされている超高層マンションの耐震性能は、一般の住宅に比べて、非常に高いものがあります。 しかしながら、地震によるエレベーターの停止や停電による給水の停止というような事態に陥った場合、高層になればなるほど弱さを見せます。 経験された方もいるとは思いますが、重要なインフラが止まってしまた時に、便利なはずのマンションが、いかに不便な建物であったが良くわかります。 震災後、新築の超高層マンションを取得された方が、買って即売却したという話も出てきていますし、所有者の方は、できるだけ早く売却したいと考えているようですので、今後しばらくは、超高層マンションの販売は落ち込みそうです。 超高層マンションで埋立地ともなれば、売り物が増えて、価格も下がって行きそうです。 震災の影響で、売れるマンションのキーワードが、売れないマンションのキーワードになってしまったようです。

　不動産担保ローンは使えるのか？基本的には、不動産を担保にしてお金を借りるという商品ですが、共同担保を利用した物件購入という点で、アパートローンと比較して考えてみました。 結論としては使えません。 まず、新規の物件購入のために使えるローンがあまりありません。 まったく無理かといえば、できなくはありませんが、５％以上の高い金利を払ってまで利用する価値があるかと考えた場合、その価値はありません。 そもそも不動産を担保にとるということで、購入物件に対する評価が厳しく、比較的きれいな物件に対してのみ担保評価を認めるケースが多いようです。 アパートローンと比較した場合、アパートローンの方が金利は安く、物件に対する条件も柔軟で、不動産担保ローンの会社が好むような物件を持っている方ならば、より好条件で、アパートローンの借り入れが可能です。 住信ローンアンドファイナンスを利用した方が有利ですので、そちらを使うことをお勧めします。

　空室が埋まらないという悩みをもつアパートオーナーやマンションオーナーは少なくありません。空室が埋まらない理由とは、一体どのようなものなのでしょうか。 「駅からの距離が遠い」「建物が古い」「間取りが狭い」「オートロックではない」「バス・トイレが別でない」「コンビニがない」「通り沿いでうるさい」などなど様々な理由がありますが、最終的には家賃とのバランスによって結果が決まります。どんな理由がやデメリットがあったとしても、賃料がそれなりであれば、入居者は決まります。 つまり「賃料が高いから」というのがその根本的な理由で、それを改善することで、悩みから解消されるという論法が、不動産業界では一般的です。 しかしながら、それは賃貸住宅市場で公正な競争が行われており、市場原理によって価格（賃料）が形成されていることが前提です。 インターネットが普及した現在でも、賃貸住宅市場は閉鎖的で、情報には格差があります。住宅を探している人の元へと届く情報は限定的で、不動産会社により操作されています。 彼らは契約が収入に直結しているので、決まりにくい物件を紹介するよりも、条件の良い、決まりやすい物件を、まず紹介していきます。誰でもきめられる物件から、早い者勝ちで紹介していくのです。そういった状況では、条件の悪い物件は後回しにされてしまいます。 物件の力が弱い、難のある物件は、不動産会社によって、しっかりと紹介されなければ、なかなか決まることはありません。ですので、彼らに紹介してもらうための仕組みが必要となってくるのです。 不動産会社は、自分たちに、よりお金を流してくれる方に向いて仕事をしているので、彼らにしっかりとお金が流れる仕組みがある物件から決まっていきます。 空室がなかなか埋まらないという方は、賃料を下げる前にこの仕組みを見直してみることをお勧めします。

　更新料は必要か？というテーマで、 もう一つ大事な要素があります。それは、不動産管理会社です。 借り主や貸主にとってメリットがないものが、なぜ、 未だに残っているかというと、 不動産管理会社にとってメリットがあるからです。 　更新料そのものやその一部を、 手数料として収入にできるだけでなく、 退去時のリフォーム費用も大きな収入源となっているからです。 　もちろん新たな入居者が見つかった際の、 広告料や仲介手数料なども新たに入ってきます。 　一般的に管理収入は、賃料の5%程度と言われています。 20ヶ月かけてやっと一ヶ月分の賃料に到達しますが、 リフォームや広告料であれば、一ヶ月も有れば収入になります。 　つまり、頻繁に入退去のを繰り返す物件の方が、 不動産管理会社は、儲かるのです。 　更新料をなくすと言われて、 最も困るのは、不動産管理会社ですので、 管理そのものを嫌がる場合も有ります。 　そういった場合は、 半月分程度をオーナー負担の更新料として渡すなどの方法をとって 、稼働率を高めた方が、事業の安定性が、 より高まる場合もあります。 　不動産賃貸業においては、 不動産管理会社とは利益相反するケースが多いので、 ケースごとに慎重に選択する事が必要です。 　見た目の管理手数料の安さに惹かれて、損をするよりも、 手数料を上乗せして払うくらいが、 トータルコストが安くなるかもしれません。 　目先の入金額よりも、事業全体の収益が大事ですので、損して得を取る発想が必要です。

  更新料は必要かというテーマについては、 不動産賃貸業を行う上で気がかりな裁判が関西で行われています。 関西圏の慣習上の問題もありますが、 更新料そもそもを否定され兼ねない裁判ですので、 不動産賃貸業のオーナーにとっては、注目すべき裁判です。   過払い金請求訴訟の次は、 更新料を新たな市場と考えている弁護士もいるので、 準備する必要があります。   更新料とは、賃貸借契約の更新時に、 借り主から慣習的に徴収している手数料ですが、 借地借家法の中には、更新料に関する規定は定められていません。 更新契約の事務手数料という考え方が一般的ですが、 それであれば、貸主も平等に払うべきで、 借り主から一方的に払う義務はありません。   その為に、 裁判で扱われる時は、礼金などと同じように、 賃料の一部の先払いや後払いという考え方を取っているようです。   そもそも更新料とは、必要なものなのでしょうか？ 借り主にとってみれば、更新料は、 二年毎にやってくる厄介な費用で、更新時期がくる度に、 転居という選択肢を検討します。 金額的には引越し代ぐらいにはなるので、ある意味、 転居のインセンティブになっています。 　貸主さんにとってみれば、 更新の度に、退去リスクにさらされる為、 人気の物件でもない限り、デメリットでしかありません。 　特に築年の古い物件は、空室期間が長くなったり、 以前よりも賃料が下がってしまう可能性が高いので、 更新料をやめる方がメリットがあります。 　裁判リスクという理由ではなく、事業性という意味で、空室・ 賃料下落リスクや、リフォーム・広告費用がペイするか、 考える必要があります。

　最近よく節税目的で、 アパートを購入できないかという話があります。 新築ワンルームマンションなどの様な赤字商品とは違い、 新築アパート投資の場合は、基本的に黒字が生まれるので、 減価償却費を沢山積んだとしても、 黒字を帳消しにするような費用にはなりません。 ですのでこういった目的を達成するのは容易ではありません。 　そもそも税金がかからないということは、利益が出ていないということなので、節税を売りにした不動産購入や商品というものは、赤字商品であるという認識が必要です。黒字商品で、節税をするとなると、多少乱暴な手法をとる必要が出てくるので、あまり大きな声では、お勧めできる方法ではありません。 　節税となると、基本的には中古アパートへの投資ということになると思います。減価償却の残存期間が短い物件で、建物価格の高い（土地価格の低い）物件を購入することで、高い減価償却費を計上することが可能になります。ただ、一般の金融機関では、減価償却の残存期間の長さというのは、そのままローンの借入期間の長さになりますので、あまりに古い物件は、キャッシュフローが出なくなり、事業性に問題が出てくるので、ノンバンクのローンを利用するのが一般的です。

　最近は生活保護者の入居が話題に上ることが増えてきました。以前はオーナーさんに嫌がられる属性でしたが、最近では別の傾向が出てきています。 普通に考えると、生活に困窮した人を入居させることは、オーナーにとって非常にリスクがありますが、生活保護の認定を受けている方は、国から生活費を支給されている公務員のようなものなので、安定した収入があります。人によっては支給を受けたお金を使いこんでしまって、家賃の滞納が起こるケースもありますが、最近では、役所から直接オーナーに入金されるケースもあるようです。 受給者数も増加傾向にあるようなので、なかなか入居の決まらない物件に関しては、選択肢の一つとして検討されても良いかもしれません。ただ、入居者トラブルになる可能性がある方も多いので、築年が浅く、稼働率が十分見込める物件については、あわてて入れる必要はないと思います。