不動産コンサルタントのひとり言

最近、 スルガ銀行のアパートローンの融資姿勢が変化してきています。 変化といっても、属性評価重視の姿勢は変わりませんが、 物件評価の点では、変化が見られます。 以前は積算評価重視でしたが、最近では首都圏の物件については、 収益還元評価も採用しており、 融資金額が伸びやすい傾向があります。 オリックス信託銀行のアパートローンでは融資期間が短くなってし まうような築二十年程度の中古アパートや、 二棟目以上アパートを購入する方には、 お勧めできるようになってきました。 金利が高いので、 比較的利回りが高い物件が理想的ですが、10% 以上の利回りがあれば、十分なフローが出てきますので、 キャッシュフローを重視したアパート投資をする方向けのアパート ローンです。

不動産関連書籍やブログの信憑性はどの程度あるのでしょうか？ 先日お話を伺った方で、様々な不動産投資関連書籍やブログを熟読したのがきっかけで、 真剣に不動産投資を考え始めた、という方がいました。 最初は夢が大きく膨らんで、そんなに簡単に、そんなに儲かる話があるのかと、 ありもしない物件を探し続けていたようです。 でも、インターネットや不動産業者からの紹介物件を見るうちに、現実や相場が見えてきて、 自分の考え方を軌道修正されてきたようです。 我々にとっては、軌道修正前の方が一番厄介で、夢ばかりを追ってしまっているため、 良い物件を紹介したとしても、相場観がずれてしまっている為、それが理解されません。 まじめに不動産投資について書いた書籍もたくさんありますが、 最近はブログを書いている不動産投資家の書籍も増えてきているようです。 ブログの記事やネタとして我々も非常に面白いとは思うのですが、 投資法としてお勧めできるレベルのものは非常に少ないのが現状です。

  賃料が半分になっても採算の合う物件を探している方がいます。   賃料が半分になってしまうということは、 築年が相当に経過することを意味します。   この時期にこういった表現を使うのは、不謹慎かもしれませんが、 賃料の半減期とでもいうものを考えてみたいと思います。   半減期とは、放射性物質について使われる言葉ですが、 放射性物質の力が半分になるまでの期間の事をいいます。   これをアパートやマンションの賃料に当てはめてみた場合、 何年で賃料が半分になってしまうかという話です。   現在都内で募集中の新築アパートから、 十年二十年三十年と比較して行った場合、それぞれの賃料は、 新築78000円、築十年までで70000円、 築二十年までで60000円、 築三十年となると比較できるものが殆ど無く50000円程度、 築四十年で45000円程度となっています。   八万円の半分の四万円になるためには、 実に四十年以上の歳月が必要となっています。   木造アパートの耐用年数に相当する歳月が必要な期間です。   つまり、 賃料が半分になっても事業が採算に合う物件を探している人というのは 、不動産投資に過剰な安全性を求めすぎている（リスクのとれない）人です。 　賃料が半分になる頃には、 借入金の返済は終わっているので、 それは杞憂というものではないかと思います。

　住信不動産ローンアンドファイナンスには、他の金融機関にないメリットがあります。 木造の中古アパートを購入する場合でも、融資期間が長く取れることです。 通常の金融機関では、返済期間は税法上の法定耐用年数をベースに考えているので、木造の場合は２２～２５年です。（オリックスは３０年） 自己資金が少なく、借入比率の高い方にとっては、築１０年を過ぎてしまうと、収入に占める返済負担額が高くなってしまうので、事業としてリスクが高くなります。 その点住信不動産ローンアンドファイナンスでは、２５年～３０年程度のローンが可能なので、月々のキャッシュフローが多くなり、事業的には安定します。 他の金融機関に比べて、金利が高いとはいっても、キャッシュフローが出ますので、自己資金が早く貯まるようになりますので、次の物件を購入するまでの期間も短くなって、不動産投資の加速度は上がります。 同じようなきんスルガ銀行のアパートローンよりも金利が安いので、担保提供できる不動産をお持ちの方にはお勧めできます。

　住信不動産ローン＆ファイナンスを使った不動産の投資方法をおすすめしています。 住信不動産ローンアンドファイナンスは、担保となる不動産をお持ちの方ならば、誰でも借り入れすることができます。 昨年収入のなかった方にも借り入れが可能です。 もちろん担保となる不動産には、抵当権が付いていない、もしくは、売却価格が抵当額を大幅に上回っていることが条件です。 購入しようとする不動産の担保評価額が高ければ、フルローンやオーバーローンの可能性もありますので、極力自己資金を使わないで投資をしたい方にはお勧めです。 １０００万円の投資資金があるのならば、現金で、小ぶりの投資用不動産を購入して、その物件を担保に借り入れができます。 本来１件しか購入できなかったはずが、２件所有することができるようになるので、不動産投資の規模拡大のスピードが早くなりますので、お勧めの投資法です。 金利は連帯保証人なしで４．３％、連帯保証人がいれば、３．９％です。