不動産コンサルタントのひとり言

最近、買主の方から、売主さんの売却理由を質問されることが多くなってきています。 おそらく何処かのマニュアル本やセミナーなどで教わって、質問されているのでしょうが、投資判断において、売却の理由を聞くことは、ほとんど意味がありません。 価格交渉目的で売主さんの売却理由を聞いてくる人もいますが、売主業者への印象が悪くなりますし、不動産会社にも、購買力の弱い人だと見透かされてしまいますので、あまりオススメ出来るような話ではありません。 株を購入しようという人が、相手が株を売却する理由に興味がないのと同じことです。 もちろん、聞いた方が良い場合もあります。それは、相場よりもあまりにも安い場合です。安いからにはそれなりの問題がある場合があるからです。その時に始めて、売却理由が生きてきます。売り急ぐそれなりの理由が回答としてあれば、安心して購入できるからです。 そんなこと言っても、安いかどうかよく分からない、という人は、まずは、相場観を身につけるところから始めて見てはいかがでしょうか？ 売却理由を尋ねるのは、それからでも遅くはありません。むしろ、まだそのレベルではないのでしょう。

　スルガ銀行のアパートローンは、支店や担当者によって、案件に対する取り扱いの仕方が大幅に違っているように感じます。 全体として属性重視の点は変りませんが、物件に対する取り扱い姿勢については、担当者や支店によって大きく変わってくるようです。 建築基準法上の道路の扱いが微妙な物件や、確認当時との用途の違い、未登記の工作物等、中古不動産を取り扱えば、様々な物件に出会うことがあります。 きれいな物件ばかりではないので、その物件に対していかに取り組むか（融資承認を取り付けるか）といったところで、担当者や支店の実力がわかります。 そうはいっても担当者を選ぶことは、そうそうできるものではないので、アパートローンの取り扱い実績の多い仲介会社や、アパート専門の不動産会社を選んで相談することで、能力の高い担当者や支店を選択できる可能性が高まります。 彼らは、力のない担当者とはつき合わなくなっていくので、自然に実力のある担当者と付き合いが増えていくのです。 余談ですが、スルガ銀行に限らず、アパートローンの申し込みを個人でされる方もいますが、できることならば、不動産会社を通じて申し込みをすることをお勧めします。 個人が直接申し込みをした場合よりも、不動産会社を通じて申し込んだ方が、明らかに、金融機関の対応が変わります。承認までの時間や応対、融資条件に関する提案等、取引実績の多い不動産会社であればあるほど、扱いが変ってくるようです。

　 わたしは以前、不動産価格の下落傾向は短期的なもので、 のちに復興需要等で、資材価格が高騰し、新築不動産価格は上昇するのではないかと予測しました。 しかしながら、 その予測を改めなければならないようです。 　東北エリアでは、 予想外の放射能汚染により、人が住めるエリアが少なくなり、 一次産業も壊滅的な被害を受けてしまっているようなので、 復興需要はほとんど起こらずに終ってしまうのではないでしょうか。 　復興のための増税資金も、汚染エリアを除染する為だけの、除染利権に消えて、 大きな需要は生まれなさそうです。 　先日国土交通省より、基準地価が発表されましたが、下落傾向が顕著で、東京圏では下落率が拡大していました。 震災の影響による買い控えが主な理由ではあるとは思いますが、放射能の問題も、これからじわじわと増えてくるのではないでしょうか。 千葉県の柏市や流山市などは、首都圏でも汚染の激しい地域なので、政府や自治体が、本気で除染などに取り組まない限り、地価の下落は激しくなると思います。 　調査データなどではないのですが、最近新築不動産価格が下がってきているのを肌感覚として感じます。 　折り込みチラシやポストに入っているチラシを見ていても、1000万円程度価格帯が変わってしまった地域もあります。 　もちろん、土地の面積や建物の大きさ・仕様といったものが変っているからということもあるので、単純比較はできませんが、それでも、価格帯が1000万円変れば、 購入者の物件に対する要求も低くなります。 　また、 今までその土地に住めなかった人が住めるようになるので、地価そのものの下落はないのですが、ブランドイメージが大きく変わります。 　そして、価格帯のイメージが、土地のイメージに連動して相場を作っていきますので、肌感覚としての、地価の下落傾向につながっていきます。 　また、価格帯を下げて販売するということは、購入者のパイを広げる為でもありますので、それだけ販売が苦しいことの裏返しでもあります。 　状況として考えられるのは、 高い価格帯の商品を購入できる層が減っている（所得が下がっている）、もしくは、それらの層の購入意欲が下がっているということが考えられますが、前者の理由であれば、景気や経済の状況の問題ですが、後者の場合は、情報に関する感受性の高さ...

　東日本大震災が不動産価格に与えた影響としては、前回はブランドについて書きましたが、今回はさらに重要なテーマとして、「放射能汚染」を書きます。 一部を除いて、今はまだ顕在化していない話ではあるのですが、不動産売買における放射能汚染の影響は、今後大きなテーマとなってくると思います。 原発事故の影響で、関東地方全体に、広範囲にわたってばらまかれた放射能は、ほんの少しの量が漏れ出ただけでも大騒ぎするような毒物でした。それが、今は比較的安全な物質のようにマスコミなどで、取り扱われています。 いつまでも誤魔化しきれるものではないので、健康被害などによって、いずれはその危険性が認識されてくるものと思いますが、その危険性が認知されたときに、不動産取引の現場でも問題が起こることが予測されます。 まず、汚染された地域の売買価格が下がります。住みたいと思う人が少なくなるので、おのずと価格は下がっていきます。損失を受けた所有者は損害賠償請求を東電にすることになると思いますが、汚染が明らかでない物件の場合は、放射性物質の測定が必要になってくるのではないでしょうか。特に居住用の不動産であれば、その必要性が高いと思われます。 原発は経済産業省で、不動産は国土交通省なので、重要性の高いことがらについては、重要事項説明書に記載が必要になってくると思われます。場合によっては瑕疵担保責任の問題にもなるので、我々はより一層注意が必要になります。また、そのことが、購入者に放射能汚染への注意を促します。 ちょっと話がずれてしましましたが、放射能汚染による不動産価格の下落は確実に起こってくるものと思います（マスコミや政府の努力が報われた場合は問題ありませんが）。 現在感度の高い方々は、西日本や国外に移住をしたり、家族を避難させている人もいますが、まだ少ないようなので、不動産価格への影響はほとんどないようですが、放射能の危険性が公になったときに、大きな価格変動を産むことになります。 危険性の認知がいつごろになるか、という点ですが、首都圏の人口動態を注意してみていく必要があるでしょう。

　3月11日の東日本大震災の影響で、不動産価格が下がっています。 特に湾岸地域の高層マンションの値下がりが激しく、なかなか買い手が見つからないのが現状です。 地震という災害リスクに目の向かった消費者が、不動産購入に二の足を踏んでいることもさることながら、震災前は、一度は住んでみたいとあこがれるブランドであった、「湾岸地域」や「高層マンション」のダメージは、大きなものです。 湾岸地域は、液状化によるインフラ不全状態、高層マンションは、計画停電等により、電源喪失が致命的であるということに気づき、ブランド商品が欠陥商品へと変貌してしまいました。 実際に価格が下がっていないエリアもあるようですが、取引が成立していないだけで、需要と供給の間に大きなかい離が見られます。 不動産業者としての肌感覚でも、やはり需要減退が激しく、不動産ネットワーク上に登録される物件数も増えているようです。 新築物件の売買価格をチェックしている人であれば、消費者の肌感覚としても、売買価格の下落が感じられると思います。 最近私の自宅周辺でも、駅前で、マンションのチラシを配る営業マンが増えてきました。内容をよく見ると、表向きは通常価格での売買ですが、「モニター」だとか「自己資金１０万円」といった表記があり、実質値引き販売をしているようです。 驚いたことに、チラシを配っている営業マンが５・６人おり、全員で配っていました。販売部隊がまだ大勢いる（残戸数がまだ多い）段階でのチラシ撒きやサービス販売なので、販売状況が芳しくないのが手に取るようにわかります。 半年近くたった今でも、震災の爪後は、不動産の販売に影を落としているようです。

　セゾンファンデックスのアパートローンに関する、最近の融資姿勢は、かなり厳しくなってきているようです。 できた当初はフルローンが可能な金融機関ともてはやされましたが、案件数が増えて、実績を積み重ねるにつれて、リスク評価の仕方が厳しくなってきたようです。 当初は手探りで、なんでも融資するような触れ込みをしていましたが、物件の立地評価や担保評価の掛け目が徐々に厳しくなってきました。 現在の担保掛け目は、物件評価額の7割程度となってきています。少し前までは80％程度までは見てもらえたのですが、また、さらに厳しくなってきたようです。 また、借入額に関しても2，000万円を超えると、決済が本部（役員）決済となるため、さらに評価が厳しく見られるとのことです。 一時期のスルガ銀行のような状況ですが、金利が高い金融機関は、その分リスクテイクをしていくのが、存在意義だと思います。リスクの算出を、ほかの金融機関並みにして行くということは、その存在意義を失っているので、競争原理が働いて、取り扱いが徐々に減っていくのではないでしょうか。 金利も取って、保険も掛けて、などといった、腰の引けた姿勢では、ほかの金融機関との競争には勝てなくなってくると思われます。

　アメリカ国債に引き続き、日本国債までもが引き下げられました。 アメリカ国債の引き下げの時同様に、市場に大きな変化は見られませんでした。 日本国債の最大の投資主体である銀行株が売られた程度で、債券市場には、全く波風が立っていません。 格下げの影響により、理論上の担保価値が下落しているかもしれませんが、実際の価格は下落していないので、売られた銀行株についても、一時的な下落で、すぐにまた回復すると思います。 国債価格が下落しない限り、日本国債格下げの影響は、銀行のバランスシートも痛めていませんし、ローン金利の変動には影響を与えていません。 銀行などの金融機関を通じて、国債市場に投資された資金は膨大で、国債市場以外には、資金の受け皿がないということが、今回もまた確認された程度の影響です。 どちらかといえば、今回の格下げは、政治に対するメッセージ性が強いので、政府がシッカリと受け止めていればよいのですが・・

　先日アメリカで、日本の金利変動にも大きな影響をもつ、国債の格下げが発表されました。 将来の金利上昇懸念は、 住宅ローンや投資ローンを借りているかたにとって、 非常に悩ましいことだと思います。 　 米国債が格下げとなり、株価が大幅に下落しましたが、 今回はその影響について述べたいと思います。 単純に考えれば、国債の格付けが下がるという事は、 国債という安全資産のリスクが高まったということです。 その結果、国債が売られて、金利が上昇するのが、 大方の予想でした。しかし、驚いた事に、今回の格下げは、 国債価格の上昇を招き、金利が低下するという、 全く逆の現象が起こりました。。 　当然円高で苦しむ日本が、 アメリカよりも金利が低い状況を放置する訳にはいかないので、 日本の金利もあげる訳には行きません。 　ですので、わたしは、 現在の様な状況が続く限りは、 日本の金利も上昇はないと考えています。 　今回の格下げによって、投資資金は避難場所を求めましたが、流れた先は震源地である米国債でした。 　もちろんG7諸国の米国債の買い支えによるところも大きいのですが、金融市場で何が起こるか分からないから、リスクのある株式市場からは資金を引き揚げて、相対的に安全な国債市場に資金が流れたのが原因だと思われます。 　今回の出来事でわかったことは、米国債へ投資されている巨額の資金の投資先は、米国債市場以外に受け皿がないということだと思っています。 　日本の金利は、米国債金利の影響からは逃れられないので、 日銀が大幅な量的緩和にシフトしない限りは、日本の金利上昇もないと考えていますので、しばらくは、金利変動の心配はなさそうです。

　住宅ローンを使った不動産投資というと、賃貸併用住宅への投資を考える方も多いと思いますが、今回は、住宅ローンを使ったマンション購入を、不動産投資の視点で考えてみます。 　通常の分譲マンションの投資利回りは、5から6％ 程度が一般的です。 　最近は低金利の影響も有り、 住宅ローンの返済コストが非常に低くなっているので、 自宅を仮に賃貸に出した場合の投資リターンが高くなっています。 　3000万円の物件を100％借入をして35年返済で、 金利が0．875％であった場合、返済コストは3．32％ になります。 　賃料15万円で貸し出せるとしたならば、 表面利回り6％ですので、月々67000円のフローが出ます。　 　 管理費・修繕費・固定資産税等を差し引いても、 月々40000円程度のフローが残ります。 　試算したモデルは、 利回りが6％と高めでしたが、5％ 台でもキャッシュフローは出ますので、 他人のお金で不動産を手に入れているのと変わりません。併せて、 住宅ローン控除を使えば、 投資リターンが得られるレベルになります。 　 実際にはなかなか見つけられませんが、今の金利水準であれば、 6％の利回りの物件は明らかに割安な物件ですので、 購入物件の価格が割安か割高かを考える時に、 このような収益還元法を使うと便利です。

 最近良く新築ワンルームマンション販売業者の状況が良くないとい う話を聞きます。  販売専門の社員のクビを切った打とか、 なかなか売れなくて困っているといった話をよく聞きます。   様々な名簿を購入し、電話営業をかけて、アポイント。 投資マンションについての情報は、 目の前にいる営業マンからしか入らない状態で、 言われるがままに、 何だかよくわからないけど儲かりそうだからと契約させてしまう。 　それが彼らの強さの秘密でした。 　今では、 そういった営業スタイルが通用しなくなって来ているようです。 　投資話というのは、相手がよく知らない物を売りつけるのが、 最もよく売れる方法で、投資マンションという商品が、 あまり知られていない時代には、 非常に売りやすかったと思います。 　今ではインターネットで、「投資マンション 失敗」と検索すれば、いくらでも情報が得られます。 よく精査して購入が可能ですので、 そう簡単には契約してもらえません。 　これからは、 こういった話が増えてくると思われます。 　ただ、 電話営業という営業スタイルは、 今でも十分に通用する強力な営業手法なので、しっかりとした商品を販売する気が在るのであれば、また売れるようにもなるとは思います。

　住宅ローン控除を使う事で、 実質金利負担が0円になるとい話を聞いいた事がある人もいるかも しれませんが、本当なのでしょうか。 　この話は、 現在の金利水準が低いために可能だと、 不動産営業マンがセールストークに使う事もあるようです。 　 住宅ローン控除というのは、 利子補給的な意味合いの税額控除なので、10年間1％ の金利優遇があるのだと考えれば、理解が簡単です。 　つまり、 住宅ローンを1％の金利で借り入れすることができたのであれば、 10年間は0％の金利で借り入れしているのと変わりません。 　実際に計算してみると、 可能ではあるものの現実的でない条件が必要です。 住信SBIネット銀行のキャンペーン金利0.875％ で計算した場合、借入期間は13年程度までであれば、 実質ゼロ金利で借りた事と同じ効果があります。 　ただ、返済期間10年や13年という数字は、月々の返済負担が大きくなり、返済比率オーバーになりますので、あまり現実的ではありません。 　そうはいっても、住宅ローン控除を使って、10年間は0金利で借りられると考えれば、お得なことに間違いはありませんので、住宅購入を検討する方には、今は住宅ローンを組むための好条件がそろっているといえます。

オリックス信託銀行が行っていた、6月末までの金利割引キャンペーンが、 11月30日まで延長されました。 条件は以前とかわらず、 初めての利用される方向けに金利を1％～1.25% 割り引くというもので、年収700万円以上の方が対象です。 新規でアパートローンを申込される方はモチロンですが、 アパートローンの借り換えも対象のようなので、利用できる方はこの機会に、アパートローンの借り換えを検討されてみてはいかがでしょうか。

　久しぶりに金利について書いてみようと思います。 変動金利が良いか、 固定金利が良いかという相談を、たまに受けることがあります。 　これから将来については、確かな事は言えませんが、 10年前に不動産を購入された方について言えば、 明らかな事があります。 　当時はもうこれ以上金利が下がらないと思って、 住宅ローンの金利を固定金利にされた方がたくさんいますが、 ここ10年の結果を見る限り、その選択は失敗だったようです。 　現在、住宅ローンの変動金利は、優遇を受けられると０．９７５％という破格の金利で借りる事ができます。当時の金融公庫の金利が１０年固定で２．５５％や低い時でも２．０５％程度だったので、金利差は１％以上あります。 　もちろん、当時、日本がこれほど低成長な国になっているとは、誰もも予想できなかったので、結果的には損をされた方も居るかもしれませんが、借り換えをする事で、また次の１０年を安い金利で借りる事ができるかも知れません。 　今後の金利の見通しですが、増税の方向性を打ち出した民主党政権が続く限りは、金利上昇は無いので安心できそうです。日本は相変わらずの低成長国になり、今後１０年ぐらいは金利は低いままに抑えられていくのではないでしょうか。 　

最近セゾンファンデックスのアパートローンについて、 問い合わせをする方が増えてきました。 個人属性が低くても、 物件の評価次第でフルローンで物件購入が可能という、 非常に魅力的なアパートローンとして紹介されることが多いようです。 一部の有名なブロガーが、 昨年末にセミナーを開いて紹介していたようで、「 勉強不足の不動産会社は知らない」といった話まであったようです。 我々も実際に案件を持ち込んだ事がありますが、 属性評価をほとんど見ないという点には疑問があります。 また、 フルローンが可能な評価額が高い物件を購入するには、 都心部を離れる必要がありますが、 資金提供するエリアについても、 どこでも可能というわけではなさそうです。 物件の評価は不動産鑑定士が行うようなので、事業性が低いエリアであれば、それなりに低い評価が出るそうです。 担当の方と話をする限りでは、 非常にまっとうな金融機関というイメージがあります。 他社で断られた方が、 セゾンファンデックスのアパートローンであれば借りられるという話もあるそうですが、物件の条件や個人の属性によって、金融機関の向き不向きもありますので、融資審査が甘い金融機関という認識は改めた方が良いと思います。 ただ、使い方によっては、 他の金融機関では評価のでにくい物件を購入する事が可能ですので 、選択しとして外すことのできない 金融機関です。

最近、 スルガ銀行のアパートローンの融資姿勢が変化してきています。 変化といっても、属性評価重視の姿勢は変わりませんが、 物件評価の点では、変化が見られます。 以前は積算評価重視でしたが、最近では首都圏の物件については、 収益還元評価も採用しており、 融資金額が伸びやすい傾向があります。 オリックス信託銀行のアパートローンでは融資期間が短くなってし まうような築二十年程度の中古アパートや、 二棟目以上アパートを購入する方には、 お勧めできるようになってきました。 金利が高いので、 比較的利回りが高い物件が理想的ですが、10% 以上の利回りがあれば、十分なフローが出てきますので、 キャッシュフローを重視したアパート投資をする方向けのアパート ローンです。

不動産関連書籍やブログの信憑性はどの程度あるのでしょうか？ 先日お話を伺った方で、様々な不動産投資関連書籍やブログを熟読したのがきっかけで、 真剣に不動産投資を考え始めた、という方がいました。 最初は夢が大きく膨らんで、そんなに簡単に、そんなに儲かる話があるのかと、 ありもしない物件を探し続けていたようです。 でも、インターネットや不動産業者からの紹介物件を見るうちに、現実や相場が見えてきて、 自分の考え方を軌道修正されてきたようです。 我々にとっては、軌道修正前の方が一番厄介で、夢ばかりを追ってしまっているため、 良い物件を紹介したとしても、相場観がずれてしまっている為、それが理解されません。 まじめに不動産投資について書いた書籍もたくさんありますが、 最近はブログを書いている不動産投資家の書籍も増えてきているようです。 ブログの記事やネタとして我々も非常に面白いとは思うのですが、 投資法としてお勧めできるレベルのものは非常に少ないのが現状です。

  賃料が半分になっても採算の合う物件を探している方がいます。   賃料が半分になってしまうということは、 築年が相当に経過することを意味します。   この時期にこういった表現を使うのは、不謹慎かもしれませんが、 賃料の半減期とでもいうものを考えてみたいと思います。   半減期とは、放射性物質について使われる言葉ですが、 放射性物質の力が半分になるまでの期間の事をいいます。   これをアパートやマンションの賃料に当てはめてみた場合、 何年で賃料が半分になってしまうかという話です。   現在都内で募集中の新築アパートから、 十年二十年三十年と比較して行った場合、それぞれの賃料は、 新築78000円、築十年までで70000円、 築二十年までで60000円、 築三十年となると比較できるものが殆ど無く50000円程度、 築四十年で45000円程度となっています。   八万円の半分の四万円になるためには、 実に四十年以上の歳月が必要となっています。   木造アパートの耐用年数に相当する歳月が必要な期間です。   つまり、 賃料が半分になっても事業が採算に合う物件を探している人というのは 、不動産投資に過剰な安全性を求めすぎている（リスクのとれない）人です。 　賃料が半分になる頃には、 借入金の返済は終わっているので、 それは杞憂というものではないかと思います。

　住信不動産ローンアンドファイナンスには、他の金融機関にないメリットがあります。 木造の中古アパートを購入する場合でも、融資期間が長く取れることです。 通常の金融機関では、返済期間は税法上の法定耐用年数をベースに考えているので、木造の場合は２２～２５年です。（オリックスは３０年） 自己資金が少なく、借入比率の高い方にとっては、築１０年を過ぎてしまうと、収入に占める返済負担額が高くなってしまうので、事業としてリスクが高くなります。 その点住信不動産ローンアンドファイナンスでは、２５年～３０年程度のローンが可能なので、月々のキャッシュフローが多くなり、事業的には安定します。 他の金融機関に比べて、金利が高いとはいっても、キャッシュフローが出ますので、自己資金が早く貯まるようになりますので、次の物件を購入するまでの期間も短くなって、不動産投資の加速度は上がります。 同じようなきんスルガ銀行のアパートローンよりも金利が安いので、担保提供できる不動産をお持ちの方にはお勧めできます。

　住信不動産ローン＆ファイナンスを使った不動産の投資方法をおすすめしています。 住信不動産ローンアンドファイナンスは、担保となる不動産をお持ちの方ならば、誰でも借り入れすることができます。 昨年収入のなかった方にも借り入れが可能です。 もちろん担保となる不動産には、抵当権が付いていない、もしくは、売却価格が抵当額を大幅に上回っていることが条件です。 購入しようとする不動産の担保評価額が高ければ、フルローンやオーバーローンの可能性もありますので、極力自己資金を使わないで投資をしたい方にはお勧めです。 １０００万円の投資資金があるのならば、現金で、小ぶりの投資用不動産を購入して、その物件を担保に借り入れができます。 本来１件しか購入できなかったはずが、２件所有することができるようになるので、不動産投資の規模拡大のスピードが早くなりますので、お勧めの投資法です。 金利は連帯保証人なしで４．３％、連帯保証人がいれば、３．９％です。

　賃貸需要というのは、一年を通じて、 ずっと同じという訳ではなく、繁忙期や閑散期があります。 　需要の波が大きい為、シーズンを逃してしまうと、賃料や敷金・ 礼金などの賃貸条件を下げて募集せざるを得ない状況になるので、 安定した事業のためには、 賃貸募集の時期を逃さない事が重要です。 　特に6・7・ 8月という時期は、非常に需要が落ち込む時期なので、 この時期までに入居者を決めておかないと、その後、 空室が三ヶ月続く事になります。 　賃料設定や賃貸条件の見直しを、時期によって柔軟に対応できるように、管理会社や客付け会社とのすり合わせをしっかりとしておくことが重要です。 　３月までの需要期から４月・５月と、募集条件を細かく設定して、賃貸需要の閑散期が訪れる前に空室を無くしておくことが、手堅い賃貸経営につながります。

　昭和４０年代の一戸建てが、意外にも地震に強かったという話を聞きました。 東日本大震災の影響で、築２０年ぐらいの一戸建て住宅にも、壁に亀裂が入った地域でしたが、まったく影響がなかったそうです。 建築当初注文住宅で建てられたようなので、材料の質も良く、柱の間隔も狭いので、地震の揺れに対しても、抵抗力が強かったようです。 昭和４０年代の木造一戸建てといえば、不動産に携わる人間は、建物価値が０とみなします。 しかしながら、実際には、丁寧に作られた木造住宅は、壁倍率という信仰に縛られた建築基準や、コストダウンによって、弱くなった現代住宅よりも、耐用年数が長いのではないかと思います。 正しいかどうか分からない机上計算によって導き出された耐震性能よりも、伝承によって支えられてきた職人の技術やノウハウの方が、何百年もの検証を受けているという点では、信頼性が高いように思えます。

　フルローン融資が可能な金融機関はないかという質問をよく受けます。 フルローン融資とは、投資用不動産を購入する際に、頭金ゼロで購入できる方法です。 頭金と融資という形で、投資家と金融機関のリスクを分担するのが不動産投資ですが、投資家はリスクを負わずに不動産投資ができる、いわゆる「うまい話」というものです。 フルローン融資は、可能か不可能かといえば可能です。 ただし、投資物件自体の担保評価が高いことが必要なうえに、融資が可能な金融機関（ノンバンク系）が限られるので、高利回りの物件である必要があります。 つまり、非常に競争の激しいレッドオーシャンに飛び込んでいくようなものなので、不動産業者との親密な関係と、利用する金融機関にこだわったり、細かい条件にとらわれない、素早い決断力が必要な投資といえます。 初めて投資する方は、金融機関よりも先にその投資の方向性で良いかどうかを、まず考える必要があります。

　震災が与える不動産相場への影響の中で、非常に大きなインパクトをもつ話が、最近出てきています。 東京電力が資産売却を進めるという話です。 不動産は、希少性が高く、流動性の低い資産です。ほとんどの不動産が、流通せずに固定資産として保有されています。 その中で、企業が持つ不動産は全体の３分の１を占めています。 企業が苦しくなると、資産の売却を進めるため、普段はほとんど市場に出回らなかったような優良資産が市場に吐き出されることが良くありますが、今回の東電のケースがこれにあたります。 ６０００億円の資産売却となると、不動産流通市場の取引量の１０％以上の金額なので、インパクトも大きく、普通に考えると、一時的に需給バランスが大きく崩れます。 しかしながら、不動産市場の特殊性からか、その不動産が市場に出てくるまでに時間を要するので、一気に不動産価格に影響を与えることはありません。 また、保有物件も大型のものが多く、買い手のほとんどは企業であるため、個人投資家や住宅取得層への影響は限定的になります。 そうはいっても、今まで眠っていた優良な不動産が、大量に流通しはじめますので、２年から３年後には、住宅市場や投資物件市場への影響が大きく表れてくるのは間違いありません。

　マンション販売「超高層・郊外」に逆風　震災響く、という記事が、日経新聞電子版にありました。 今まで好調だった超高層マンションにとっては、震災は大打撃だったかもしれませんが、改めて気付かされたのが、地震に対する弱さです。 高い耐震基準をクリアーして、建築技術の高い大手ゼネコンによる施工がされている超高層マンションの耐震性能は、一般の住宅に比べて、非常に高いものがあります。 しかしながら、地震によるエレベーターの停止や停電による給水の停止というような事態に陥った場合、高層になればなるほど弱さを見せます。 経験された方もいるとは思いますが、重要なインフラが止まってしまた時に、便利なはずのマンションが、いかに不便な建物であったが良くわかります。 震災後、新築の超高層マンションを取得された方が、買って即売却したという話も出てきていますし、所有者の方は、できるだけ早く売却したいと考えているようですので、今後しばらくは、超高層マンションの販売は落ち込みそうです。 超高層マンションで埋立地ともなれば、売り物が増えて、価格も下がって行きそうです。 震災の影響で、売れるマンションのキーワードが、売れないマンションのキーワードになってしまったようです。

　不動産担保ローンは使えるのか？基本的には、不動産を担保にしてお金を借りるという商品ですが、共同担保を利用した物件購入という点で、アパートローンと比較して考えてみました。 結論としては使えません。 まず、新規の物件購入のために使えるローンがあまりありません。 まったく無理かといえば、できなくはありませんが、５％以上の高い金利を払ってまで利用する価値があるかと考えた場合、その価値はありません。 そもそも不動産を担保にとるということで、購入物件に対する評価が厳しく、比較的きれいな物件に対してのみ担保評価を認めるケースが多いようです。 アパートローンと比較した場合、アパートローンの方が金利は安く、物件に対する条件も柔軟で、不動産担保ローンの会社が好むような物件を持っている方ならば、より好条件で、アパートローンの借り入れが可能です。 住信ローンアンドファイナンスを利用した方が有利ですので、そちらを使うことをお勧めします。

　空室が埋まらないという悩みをもつアパートオーナーやマンションオーナーは少なくありません。空室が埋まらない理由とは、一体どのようなものなのでしょうか。 「駅からの距離が遠い」「建物が古い」「間取りが狭い」「オートロックではない」「バス・トイレが別でない」「コンビニがない」「通り沿いでうるさい」などなど様々な理由がありますが、最終的には家賃とのバランスによって結果が決まります。どんな理由がやデメリットがあったとしても、賃料がそれなりであれば、入居者は決まります。 つまり「賃料が高いから」というのがその根本的な理由で、それを改善することで、悩みから解消されるという論法が、不動産業界では一般的です。 しかしながら、それは賃貸住宅市場で公正な競争が行われており、市場原理によって価格（賃料）が形成されていることが前提です。 インターネットが普及した現在でも、賃貸住宅市場は閉鎖的で、情報には格差があります。住宅を探している人の元へと届く情報は限定的で、不動産会社により操作されています。 彼らは契約が収入に直結しているので、決まりにくい物件を紹介するよりも、条件の良い、決まりやすい物件を、まず紹介していきます。誰でもきめられる物件から、早い者勝ちで紹介していくのです。そういった状況では、条件の悪い物件は後回しにされてしまいます。 物件の力が弱い、難のある物件は、不動産会社によって、しっかりと紹介されなければ、なかなか決まることはありません。ですので、彼らに紹介してもらうための仕組みが必要となってくるのです。 不動産会社は、自分たちに、よりお金を流してくれる方に向いて仕事をしているので、彼らにしっかりとお金が流れる仕組みがある物件から決まっていきます。 空室がなかなか埋まらないという方は、賃料を下げる前にこの仕組みを見直してみることをお勧めします。

　更新料は必要か？というテーマで、 もう一つ大事な要素があります。それは、不動産管理会社です。 借り主や貸主にとってメリットがないものが、なぜ、 未だに残っているかというと、 不動産管理会社にとってメリットがあるからです。 　更新料そのものやその一部を、 手数料として収入にできるだけでなく、 退去時のリフォーム費用も大きな収入源となっているからです。 　もちろん新たな入居者が見つかった際の、 広告料や仲介手数料なども新たに入ってきます。 　一般的に管理収入は、賃料の5%程度と言われています。 20ヶ月かけてやっと一ヶ月分の賃料に到達しますが、 リフォームや広告料であれば、一ヶ月も有れば収入になります。 　つまり、頻繁に入退去のを繰り返す物件の方が、 不動産管理会社は、儲かるのです。 　更新料をなくすと言われて、 最も困るのは、不動産管理会社ですので、 管理そのものを嫌がる場合も有ります。 　そういった場合は、 半月分程度をオーナー負担の更新料として渡すなどの方法をとって 、稼働率を高めた方が、事業の安定性が、 より高まる場合もあります。 　不動産賃貸業においては、 不動産管理会社とは利益相反するケースが多いので、 ケースごとに慎重に選択する事が必要です。 　見た目の管理手数料の安さに惹かれて、損をするよりも、 手数料を上乗せして払うくらいが、 トータルコストが安くなるかもしれません。 　目先の入金額よりも、事業全体の収益が大事ですので、損して得を取る発想が必要です。

  更新料は必要かというテーマについては、 不動産賃貸業を行う上で気がかりな裁判が関西で行われています。 関西圏の慣習上の問題もありますが、 更新料そもそもを否定され兼ねない裁判ですので、 不動産賃貸業のオーナーにとっては、注目すべき裁判です。   過払い金請求訴訟の次は、 更新料を新たな市場と考えている弁護士もいるので、 準備する必要があります。   更新料とは、賃貸借契約の更新時に、 借り主から慣習的に徴収している手数料ですが、 借地借家法の中には、更新料に関する規定は定められていません。 更新契約の事務手数料という考え方が一般的ですが、 それであれば、貸主も平等に払うべきで、 借り主から一方的に払う義務はありません。   その為に、 裁判で扱われる時は、礼金などと同じように、 賃料の一部の先払いや後払いという考え方を取っているようです。   そもそも更新料とは、必要なものなのでしょうか？ 借り主にとってみれば、更新料は、 二年毎にやってくる厄介な費用で、更新時期がくる度に、 転居という選択肢を検討します。 金額的には引越し代ぐらいにはなるので、ある意味、 転居のインセンティブになっています。 　貸主さんにとってみれば、 更新の度に、退去リスクにさらされる為、 人気の物件でもない限り、デメリットでしかありません。 　特に築年の古い物件は、空室期間が長くなったり、 以前よりも賃料が下がってしまう可能性が高いので、 更新料をやめる方がメリットがあります。 　裁判リスクという理由ではなく、事業性という意味で、空室・ 賃料下落リスクや、リフォーム・広告費用がペイするか、 考える必要があります。

　最近よく節税目的で、 アパートを購入できないかという話があります。 新築ワンルームマンションなどの様な赤字商品とは違い、 新築アパート投資の場合は、基本的に黒字が生まれるので、 減価償却費を沢山積んだとしても、 黒字を帳消しにするような費用にはなりません。 ですのでこういった目的を達成するのは容易ではありません。 　そもそも税金がかからないということは、利益が出ていないということなので、節税を売りにした不動産購入や商品というものは、赤字商品であるという認識が必要です。黒字商品で、節税をするとなると、多少乱暴な手法をとる必要が出てくるので、あまり大きな声では、お勧めできる方法ではありません。 　節税となると、基本的には中古アパートへの投資ということになると思います。減価償却の残存期間が短い物件で、建物価格の高い（土地価格の低い）物件を購入することで、高い減価償却費を計上することが可能になります。ただ、一般の金融機関では、減価償却の残存期間の長さというのは、そのままローンの借入期間の長さになりますので、あまりに古い物件は、キャッシュフローが出なくなり、事業性に問題が出てくるので、ノンバンクのローンを利用するのが一般的です。

　最近は生活保護者の入居が話題に上ることが増えてきました。以前はオーナーさんに嫌がられる属性でしたが、最近では別の傾向が出てきています。 普通に考えると、生活に困窮した人を入居させることは、オーナーにとって非常にリスクがありますが、生活保護の認定を受けている方は、国から生活費を支給されている公務員のようなものなので、安定した収入があります。人によっては支給を受けたお金を使いこんでしまって、家賃の滞納が起こるケースもありますが、最近では、役所から直接オーナーに入金されるケースもあるようです。 受給者数も増加傾向にあるようなので、なかなか入居の決まらない物件に関しては、選択肢の一つとして検討されても良いかもしれません。ただ、入居者トラブルになる可能性がある方も多いので、築年が浅く、稼働率が十分見込める物件については、あわてて入れる必要はないと思います。

　大学生向けアパートの稼働率の低下が目立っています。昨年ぐらいから、売りに出されている大学生向けアパートの賃貸状況を見ていると、空室が多い物件が増えています。 以前は学生需要があるエリアというのは、非常に手堅いエリアで、投資家にも人気がありました。古い不動産投資本などを見ると、学生需要の強いエリアをすすめていますので、そういった本を見た方は、今でも学生エリア限定で探されています。 大学生向けアパートのメリットは、保証人がしっかりしており、滞納トラブルが少ない点と、一度入居すると4年間は住み続ける、また、異動シーズンが決まっているなどといったところです。 ただ、現在では大学生向けアパートの供給過剰だけでなく、大学生の減少や親の所得の低下などにより、需要が大幅に落ち込んでおり、大学生需要しかないエリアについては相当に苦戦しています。エリアによっては、2年前と比べて、1万円ぐらいワンルームの賃料が下がっているので、返済比率が高めの方は、デフォルトの危険性もあります。 今から投資する方は、学生需要に頼ったエリアは避けて、ほかの需要もあるエリアを探されることをお勧めします。

　アパート投資を、土地を買う為の手段と考えると、選択肢が広がります。そもそも、 銀行は、土地を購入する人に、融資をしません。 例外的に住宅建築の為の土地購入には出しますが、 土地だけを購入しようとする場合、基本的に 融資を しません。 　都内の土地を買おうと思うと、 高過ぎて中々手に入りません。その土地を少額の資金で、 ローンを組んで手に入れる手段の一つがアパート購入という考え方もできます。 そこに建物を建てる事で、土地を手に入れ易くするのです。 　アパートを購入した場合、借入金の返済は、 入居者の方がやってくれます。最初に払った頭金・諸費用・ 管理修繕費・固定資産税等が、アパート収入の範囲に収まれば、 ローン完済時には資産がタダで手に入った事になります。 　私的年金や子や孫の世代への財産を残してあげるようなものですの で、購入できる方は、自宅とは別に、 一棟ぐらい所有しておいても良いのではないでしょうか。

　アパート購入は、不動産投資という考え方が一般的ですが、投資 と考えると、なんだか身構えてしまいます。でも、 不動産を手に入れることを手段ではなく、目的だと思えば、 非常にシンプルに考える事ができます。 　最近は、 様々な専門家による投資分析の手法が紹介されている事もあり、 細かい数字や分析にとらわれて、 難しく考え過ぎている方もいます。 投資適格性分析などと言う言葉は、 投資家よりもコンサルタントの為にあるようなものです。 ワザと言葉を難しく表現することで、 コンサルタントと呼ばれる人達の地位向上に役立っている道具なので、 下手にこだわると、重要な情報に注意が向わなくなります。 　必要性はあるかないかと言われれば、あってもよいというレベルです。不動産投資をする人は、それぞれ目的や投資方も異なるので、ほんとうに自分に合った方法を選ばれることが一番です。できれば、自分が一番理解できる考え方で、シンプルなものの方が、結果として失敗は少なくなると思います。

　アパート収入は、不労所得。 という考え方が最近増えてきましたが、この考え方は、 アパート収入に依存して生活ができるような錯覚を覚えます。 　冷静に考えるならば、他人のお金で資産が手に入った上に、 生活費までまかなう事ができるとなると、そんなにうまい話は、 リスクが高いと考えるのが普通です。 　最近流行りの不労所得という考え方は、 一部の物件への需要の集中を招き、 それらの物件の価格が上昇しています。また、 ローン条件に左右されるので、 物件選定も難しくなってしまいます。その為に、 いざ投資しようとすると、 ハイリスクハイリターンの投資を選択せざるを得ない状況になって います。 　不労所得という考え方は、不可能ではありませんが、期待リターンが大きい分だけハイリスクだと 言えます。

　スルガ銀行はアパートローンで有名なので、 住宅ローンはあまり認知されていないのですが、 賃貸併用住宅向けの住宅ローンがあります。 　投資物件への融資が強いだけあって、住宅ローンについても、 その辺りを上手くカバーしています。一般の金融機関では、 賃貸併用住宅は、居住部分が半分の50％ までないと使えませんが、スルガ銀行の住宅ローンは、 3分の１居住部分があれば、住宅ローンを組むことができます。 　最上階のペントハウスに居住するような、 賃貸併用マンション物件にも住宅ローンの利用が可能となるので、 投資目線で購入してももうまみがありオススメです。 　もちろん中古物件にも使えるので、中古アパートのオーナー居住物件などでも利用が可能ですので、居住用であれ、投資用であれ、検討する価値はあります。

　東北関東大震災後の金融機関の融資姿勢は、 震災以前と比べても目立った変化はほとんど無いように見えます。 　しかしながら、東京電力への融資や復興の為の融資資金、また、 既存貸出先への緊急融資等により、 大きな資金が被災地向けに確保されつつあります。 特に資金力があり、 震災前には投資資金がだぶついていた都市銀行の中で、 このような動きが顕著にあり、 今後は金利や貸出姿勢への変化が見られる可能性が有ります。 　住宅ローンなどもについても、金余り状態が解消されたので、 金融機関の調達金利が上がって、 金利に上昇圧力がかかり易くなる可能性があります。 融資姿勢については、 規模の小さな金融機関やノンバンクへの影響は少ないと考えられま すが、金利については、 同様に上昇圧力がかかる可能性はあるでしょう。 　政府や日銀の資金供給策にもよるところもあるので、今後は注意深く見守っていく必要があります。

　実際の融資はスルガ銀行が行うのですが、 アパートローン重視のスルガ銀行にくらべて、 住宅ローンに力を入れてています。 　金利は高めの変動金利ではあるものの、 自営業者にとっては非常に借りやすい銀行です。 　通常の銀行では、 3期分の確定申告書のが必要ですが、 1期分からでも内容を見て判断するようです。 　奥さんの収入合算についても、 勤めて間もないパート収入を年収として合算も可能だそうです。 　自営業者は一般的に申告所得が低いので、一般の銀行は、どうしても審査が厳しくならざるを得ません。ですので、どうしてもそういった銀行で借りたい方は、支払う税金が高くなったとしても、売上を伸ばしたり、経費を削って3年まってから購入を考える必要がありますが、あまり現実的ではありません。

相続対策で、不動産投資を考えているお客様より質問がありました。一棟売りマンションへの投資と、オフィスビルや店舗ビルへの投資はどちらが良いのかというものでした。 予算によって大きく変わってくるのですが、同規模で投資をする前提で両者を比較してみると、もっとも大きく違ってくるのは、ランニングコストです。中でも固定資産税は、一棟売りマンションの場合は住居用の建物ということで、数々の軽減措置が受けられますが、オフィスビルや店舗ビルのような事業用建物は、軽減措置が受けられません。ですので、同規模で同程度の利回りを持つ物件の場合、オフィスや店舗系の建物の実際の収入は、一棟売りマンションに比べて劣ります。 また、オフィスビルや店舗ビルの場合は、エレベーターが必ず設置されるので、エレベーターを設置しない小規模なマンションなどに比べて、メンテナンスや修繕のコストがかかってきます。 ただ、オフィスや店舗は一旦入居すると、めったなことでは退去しません。その点は、頻繁に入退去を繰り返す住居系の賃貸マンションに比べて、稼働率が高くなり、安定した事業運営ができます。また、退去時の原状回復の手間と費用を減らすこともできます。 トータルコストはそれぞれの特性と空室率により大きく変わってくるので、どちらがお得かということは、一概には言えませんが、初めて投資されるのであれば、一棟売りマンション投資をお勧めします。 なぜなら、オフィスビルや店舗ビルに合う立地は非常に限られており、プロフェッショナルな選択眼が要求されるからです。ひとたび場所を間違えれば、空室のままずっと入居が決まらないビルになってしまいます。それに比べて一棟売りマンションは、比較的場所を選ばず、需要の弱い立地であっても、賃料を合わせれば、空室は容易に埋まりますので、よほどの土地勘がない限り、オフィスビルや店舗ビルへの投資はお勧めしません。 （※基本的にマンションに比べ、オフィスビルや店舗ビルは規模が大きいので、より大きな資金の投資を考えている方にとっては、後者の方がお勧めです。）

  最近、外国人の方からの、不動産売却依頼が増えています。 よくよく話を聞いてみると、地震の影響というよりも、 原子力発電所の事故の影響が大きいようです。原子力発電所が爆発でもしたら、日本経済が完全にダメになってしまうから、その前に換金してしまおうというものです。   外国人の方でも、 日本語が上手く、円滑なコミュニケーションが取れる方は、 比較的に不安が少なく、『一時的なものだから、しばらく様子見』 といった感覚ですが、そうでない方は、 とても不安を感じています。これは、 政府の情報発信のやり方に問題があると私は思います。 重要な情報が、日本語でしか発信がなされておらず、 日本語を理解できない人には、正確な情報が伝わっていません。 日本に住む人が日本人だけで、 日本語を理解する人たちしか住んでいないのであれば、 それも可と考える事もできますが、 世界中に影響を及ぼす事故をおこしておきながら、 このあり方では、日本人として恥ずかしく思います。 こういった情報弱者のためにも、是非多言語での、 情報発信をしてほしいと思います。 　

　友人から自宅マンションの売却をしたいという相談を受けました。 今のうちに売っておいた方が良いのか、それとももう少し待った方が良いのかという相談でした。 それに対しては、｢首都圏で近い将来（1年か2年以内）に直下型の地震が起こるような事態が予測されるなら、あわててでも売ってしまった方が良いかも知れないが、地震リスクに対する過度の関心が払われている現状で、あわてる必要がない｣というのが私の回答です。 現在、大震災の余震が続いているので、嫌でも地震リスクが頭から離れません。住宅を購入しようとしていた人たちも、少し様子を見ようと買い控えているので、首都圏の住宅需要が一時的に落ち込んでいます。客足が落ち込むと、焦りだすのは不動産会社で、あと2カ月ほどこの状況が続けば、価格を下げてでも売りきろうと考えだします。こうなると中古物件を売却する価格へも影響が出てきます。幸いなことに、まだ、都内に関しては需要と供給のバランスが均衡しているようで、下落するような状況ではないようですが、余震が長引くようであれば、その可能性も出てきます。 ただ、今の需要の減少は、｢買い控え｣によるもので、近い将来再び需要へと変化します。今ある需要を先送りにするので、将来の需要とあわさって、大きな波になります。その大きな波になったときに、供給される新築住宅の量が足りなければ、中古住宅の需要が増えて、今よりも高く売れる可能性が出てきます。 さらに、震災復興需要により、現在首都圏の建材が不足して工事がストップしている現場が多数あります。建材の不足については、ほどなく解消されるとは思いますが、大きな需要が生じているので、今後は価格にも影響が出てくると思います。人手も足りなくなって、建築人件費も上がりますので、今までのように新築住宅を供給できなくなる可能性があります。 この二つのシナリオ通りに事が進んで、近い将来、需要の山と供給の谷が重なって、不動産価格に上昇し、中古住宅が高く売れるのではないかというのが私の見解です。 逆にいえば、買い手にとっては今が買い時と思っています。余震も徐々に収まってきてますし、原発の事故も最悪のシナリオが回避されつつあるので、市況の回復は、以外に早いのかもしれません。