不動産コンサルタントのひとり言

収益不動産を購入しようという場合、最も重要な課題は、『優良物件をいかにして見つけるか』ということにつきるでしょう。 『そんなことはいわれるまでもない』と思っている方がほとんどでしょうが、『そのために何をしているか』と聞いた場合は、どのような答えが返ってくるのでしょうか？ 『複数の検索サイトをチェックして、複数の物件紹介メルマガに登録』、『複数の不動産会社に希望物件を伝えて、紹介を依頼している』という回答が最も多そうですが、その回答が最も多いということは、その方法は誰もがやっているということでしょう。 　ただ、同じ方法をとっているひとの中でも、優良物件に巡り会えている人もいます。 　それは、自分自身の購買力を提示して、それに見合った希望物件を依頼している人です。 　具体的には自己資金の金額や年収、勤続年数や資産などといった個人情報や、ローンを使う方であれば相談をしている金融機関があるのかどうかといった内容です。 　収益物件や投資用不動産といった商品を求める人は、求める人に対する購入できる人の数が極端に少ないので、不動産会社にとって最も重要なことは顧客の選別といわれています。いかに無駄な動きをなくして、購入できる人に物件を紹介するかが重要なので、購買力が乏しい顧客やわからない顧客には、積極的物件情報を紹介しません。 　ですので、なかなか良い物件が紹介してもらえないなぁという方は、一度胃自分の依頼方法を見直してみてはいかがでしょうか？自分の希望物件を伝えたきりで満足していませんか？

　アパートローンは一般的に個人向けの商品ですが、金融機関によっては法人への融資も対応しています。 　今まではオリックス銀行が比較的柔軟な対応をしていましたが、三井住友トラストL＆F（旧住信不動産ローンアンドファイナンス）のアパートローンでも、法人融資に対応できるようになりました。 　しかも、ある程度不動産以外の事業を行っている法人であっても対応ができるようで、資産管理法人に限定したオリックス銀行のアパートローンに比べても、かなり柔軟なアパートローンになりました。 　現在の政府の増税路線を考えると、不動産所得で、個人所得を膨らませることは得策ではありません。今後不動産投資家にとって法人化は重要な課題になるので、三井住友トラストL＆Fの法人向けのアパートローンは注目されそうです。

  スルガ銀行のアパートローンが、木造への融資を絞り出した影響もあり、オリックス銀行のアパートローンへの持ち込み案件が、非常に増えているようです。   オリックス銀行では、この機会をチャンスと捉えており、できる限り取り込んで行こうという考えのようです。半年ほど前に、木造の耐用年数制限を緩和していた経緯もあり、比較的柔軟に対応してくれています。   今までオリックス銀行のアパートローンを検討していなかった方も、この機会に利用してみてはいかがでしょうか。   スルガ銀行のアパートローン比べると、金利が圧倒的に安いので、事業収支が非常に良くなります。キャッシュフローが改善されるだけでなく、借入額の減少も早いので、いざという時物件を売却してしまえる安心感があるのも魅力です。

スルガ銀行のアパートローンについて、先日、木造融資から撤退するという話がありました。 　その後、いくつかの支店の担当者に確認をしていたのですが、新築や築浅物件であれば、検討できなくはないという話がありました。 　ただ、新築物件や築浅の物件の利回りでは、事業の継続性に疑問が出てきます。 　よっぽどの掘り出しものや、訳あり物件でもない限り、スルガ銀行のアパートローンの金利に見合った投資物件は見つからないでしょう。 　新築物件で９％以上の利回りを要求され、なおかつ積算評価が比較的高めの物件、というものを想像したとき、木造融資へのハードルの高さがよくわかります。 　ただ、それでも築古の木造アパートの購入を検討したいという方には、９月や３月に向けて物件探しをすることをお勧めします。 　ハードルが高くなったとはいえ、スルガ銀行のアパートローンは、決算期には思いもかけないローンが通ったりもするので、可能性があるとすればその時期になるでしょう。

新築アパートへの投資は損なのかという質問を受けることがあります。 アパート投資をする人たちの中に、新築アパートには投資をしないと決めている人たちがいます。話を聞いてみると、新築アパートは、不動産業者の利益が乗っているから割高だというのです。割高だという先入観から、新築アパート投資をしないそうです。 考え方には確かに一理あります。ただ、実際に割高かどうかについての判断は、短絡的というしかありません。 新築物件というのは、不動産のプロが、不動産相場を理解した上で作って販売する物件ですので、不動産市場で売れる物件です。売れる物件というのは、購入者が欲しいと思う物件なので、購入する方は、その物件を手に入れることで、何かしらの利益を得るということです。中には相場を見誤って、売れない物件を作ってしまうこともありますが、それは物件個別の問題で、新築物件だからではありません。 不動産には取引相場があり、その相場よりも高いものが「割高」であるということが正しい考え方で、新築や中古と言った属性は関係がありません。 さらに付け加えるならば、一般の人が土地から購入して新築アパートを立てる場合は、新築アパートを購入するよりも割高になります。不動産会社の仕入れ価格というものは、一般流通価格よりも安く、新築アパートを販売する会社であれば、建築コストも格段に安いので、不動産会社の利益を乗せても購入者にメリットのある価格で売り出せます。 そして、損をするかしないかは、購入者の事業計画の問題です。事業計画に沿って、利益が出ないならば、投資をしないという選択をしましょう。

スルガ銀行が木造融資から撤退するという話が出てきました。 木造の中古アパートへの投資を考える上で、スルガ銀行の占めるプレゼンスは、非常に大きなものでした。 そのスルガ銀行が撤退するということで、中古アパートへの投資はオリックス銀行の一人勝ち状態になりそうです。 場合によっては築20年を超えるアパートの価格が下がるかもしれません。 市場には、それ程のインパクトがある出来事です。 ただ、そうは言っても、売上の半分程度を占めていた事業ですので、そう簡単に撤退できないと思います。 売り上げの問題もあるので、数ヶ月もしたならば、また、状況に変化があるかもしれません。

カリスマ大家さんだとか、不動産投資に関する書籍やブログを書いている人の話を鵜呑みにして、アパート投資を始めようとしている人を時々見かけます。それらの人は、少し話をすればわかるのですが、投資感覚が少しずれています。取らなくていいリスクを取ろうとしたり、一般の人には難しい投資をしようとしています。中には宗教のように、カリスマ大家さんを信奉して、我々のアドバイスに耳を傾ける事ができなくなっている人がいますので、非常に心配になります。 カリスマ大家さんなどと言われてる方は、基本的に過去の投資家であって、過去の成功体験を学んだところで、管理上のノウハウ以外は、ほとんど意味がありません。不動産の市況や金融機関の融資姿勢と言ったものは、絶えず変化しているので、情報のアップデートが必要です。 また、体験談なども、刺激的な言葉や大袈裟な表現によって、脚色された不動産投資の事例が目立ちます。興味を持って読んでもらうためには、多少は大袈裟な表現は必要だと思われますが、他の人たちとの差別化が目的になってしまっている感がありますので、ほとんど参考にはなりません。 そもそも投資をしようという時に、自分の頭で考えずに、他人の思考に寄り掛かっている時点で、すでに成功から遠ざかっていると思います。 もちろん、他人の投資体験や成功事例を学ぶことは悪くはないですが、学んだ知識をもとに、「自分の頭で考えて投資する」という姿勢が、不動産投資のには重要です。

知り合いの建築士や専門家の意見 　不動産売買の現場で、最も厄介なものの一つに、知り合いの建築士や専門家の意見というものがあります。本当に知識のある方のアドバイスであれば良いのですが、ほとんどの場合が、資格だけを持っている方や、専門外の方の意見で、仲介業者の方が詳しいことが多々あります。 　いたずらに購入者の不安を煽り、当事者間の摩擦を増やすことがほとんどです。 　小規模アパートの購入者に、ワンルーム条例の話をしてみたり、建築安全条例を誤って解釈して説明していたりと、ほとんどの場合が、知識不足や勘違いです。 　知り合いのために、一肌脱いであげようと云う気持ちは理解できますが、その言動で、物件を買い損ねてしまう方がリスクは高いので、しっかりとした調査をして、アドバイスをして欲しいものです。

不動産売買契約書の特約条項 　不動産売買契約において、特約条項を設ける場合が頻繁にありますが、損をしたくないからと言って、やたらと特約を付けてしまって、結果的に不利な契約書になってしまうことがよくあります。これは、買主さんによくあることで、心配だからと言って、売主さんの側にたくさん要望を出してしまって、結果として、売主さんからいつでも解除できる契約書を作ってしまう人がいます。 　もちろん、白紙解除条文を付けないで、特約を結ぶことは可能ですが、条件を満たせない場合は、違約扱いになってしまうので、売主さんの承諾はなかなか得られません。そこで、両者の意向を組んだ形の白紙解除条件付き特約という結果に落ち着きます。 　ローン特約以外の特約については、買主さんからの白紙解除条件付きの特約はほとんど有りませんので、特約があればある程不利になることが多いと言えます。 　極端な例で説明するならば、次のような事例も考えられます。 　例えば隣地の生垣の葉が、売買対象地側に飛び出しており、その葉を切り落として欲しいという要望があるとします。それを、普通の特約にできれば、何の問題もありませんが、白紙解除条項付き特約にしてしまった場合、生垣の葉の所有者に断られたので、契約を解除したいと言って、契約を白紙にすることもできます。本当は売主さんの心変わりや、より高く購入する人が現れたという理由だとしてもです。 　特に安いと思って購入する場合には、気をつける必要があるでしょう。

アパート投資を始める方の中で、不動産投資のきっかけは、新築の投資用ワンルームマンションだという方が非常にたくさんいます。 　新築の投資用ワンルームマンションが、非常に効率の悪い投資であることは、最近では、周知となっている事実ですが、運悪く、購入してしまった後で、そのことに気づいてしまう人達もたくさんいます。 　ほとんどの場合、損切りできずにそのまま見て見ぬ振りをするのですが、中には、なんとかして、その損失を取り戻そうと考えて、アパート投資に興味を持つ方もいるようです。 　キャッシュフローが大きく出るアパート投資をすることで、新築ワンルームマンション投資のマイナス分を穴埋めしていく発想です。うまくいけば、ワンルームマンションの空室リスクも補ってくれます。 　ただ、残念なことに、資金力がない方の場合は、新たな投資ができないので、早めの損切りをするか、損失を確定させる日までは、保険や税金のように、少しづつごまかしながら、ローン返済を終えるしかないでしょう。 　残酷な話のようですが、自分自身で『考える』ということ放棄した代償ともいえます。 　ただ、ワンルームマンション投資も悪いことばかりではありません。 　なぜなら、ワンルームマンション投資が、不動産投資の世界に飛び込むきっかけになっているからです。その投資をしていなければ、不動産投資に興味を持たなかった人もたくさんいます。さらに、アパート投資に切り替えられた人にとっては、アパート投資の魅力を、より深く理解することができるからです。

投資用不動産を購入する場合、フルローン（満額融資）が出ることは、滅多にありません。以前は物件の評価額さえありさえすれば、どんな人にも融資を出すということもあったようですが、今はそんな時代ではありません。 それでも未だに、フルローン（満額融資）ができないかという問い合わせや質問が絶えないのは、今でもやり方次第でフルローン（満額融資）ができる場合があるからです。 もちろん誰にでも可能かといえば、そうではありませんが、実際に物件を購入できるだけの自己資金や年収がある方でなくてはなりません。さらには、不動産会社や売主さんの協力も必要です。 つまり、フルローン（満額融資）というものは、残念ながら、資金力がない方のためのプランではなく、すべては資金力がある方の為のプランなのです。 フルローン（満額融資）で物件を購入しようという人は、相談や問い合わせをする前に、まず、自分自身の属性をよく考える必要があります。 不動産屋は現金なもので、まず最初に顧客となりそうな人の資金力を量ります。購入できそうにない人には営業もしません。特に最初からフルローン（満額融資）の話をする人はあまり相手にされません。 もしそのような相談をするのであれば、まず、資金力を見せる必要があります。その後でフルローン（満額融資）の相談をしてみて、はじめて、協力が得られるか否かがわかるのです。 不動産屋にとってもリスクのある話なので、率直に断られる事もあると思いますが、積極的に取り組んでくれる事もありますので、そういう会社が見つけられれば、フルローン（満額融資）に一歩近づいたと言えるのかもしれません。

　二本松市の新築マンションから放射性物質というニュースがありま した。 　コンクリートに混ぜられた、 放射能汚泥が原因だという事ですが、国は、食料だけでなく、 住居まで汚染をさせる政策のようです。 　心配なのは、 コンクリートだけでなく、汚染地域で作られた建材についても、 注意が必要です。 　今後、マンション購入を検討される方は、 新築の青田買いは避けて、 完成後に線量を測ってから決めた方が良いでしょう。 　面倒な方は、 中古物件のリフォームという選択肢も有力な候補となるでしょう。 　将来重要事項説明書に、｢平成23年3月11日以前の建築物か否か｣という項目が、追加されないことを祈ります。

オリックス銀行のアパートローンの融資姿勢が変化しそうです。 昨年10月に、オリックス信託銀行からオリックス銀行へと名称が変わったものの、融資に関しては、特段変化がなかったアパートローンですが、融資姿勢が大きく変わりそうです。 耐用年数に関する考え方が変わるようで、築年の古いアパートについても、融資が受けられるケースが増えそうです。 今までは、木造の耐用年数は30年でしたが、それが伸びる可能性が出てきたので、スルガ銀行のアパートローンを使うしかなかった選択肢が、低金利のオリックス銀行のアパートローンという選択もできるようになります。 年始早々良いニュースですが、物件の動きも良くなると思われるので、今後は中古アパートの利回りが低下する可能性があります。

 　昨年日経新聞の記事に中古住宅に関するフラット35融資の拡充に ついて記載がありました。この事実は、不動産市場において、 実は非常に大きなインパクトがあります。 　日本の中古不動産の流通市場は、新築時の価格に比べて、 大きく価格が下がってしまうことが多く、 買い替え需要などが生まれにくい市場になっています。 こう言った状況から、日本の中古不動産流通市場は、 流動性が低く、欧米に比べて未発達の市場だと言われてきました。 　この問題の根本にあるのは、文化的な背景や、 日本人の性格によるものではなくて、 ひとえに金融機関の融資姿勢の問題です。日本の金融機関が、 中古住宅への融資に消極的だからです。 　中古住宅に対する融資は、 融資期間や、自己資金の割合など、新築住宅の条件に比べると、 大きく劣ってきました。中でも、 頭金や諸費用を含めた自己資金割合は、第一次取得層にとって、 最もハードルの高い問題です。 　通常であれば、 新築住宅を購入する余裕がないから、 中古住宅を購入するという選択肢が生まれてくるのですが、 金融機関の担保評価が厳しく、 頭金を3割程度用意しなければ購入できないいう制約条件が、 その選択肢を奪っているのです。 　今回のこのニュースは、 不動産価格への影響も大きくでてくると思います。 中古住宅の相場が上がれば、不動産売却損が出にくくなり、 買換え需要も刺激されるので、新築住宅の相場も上昇して、 不動産市場全体が活性化します。実際には、 新築よりも中古不動産への融資を拡充した方が、 社会的なニーズもあり、政策的効果が高いのです。 　民間金融機関が積極的な新築住宅は、 民業圧迫批判も出てくるので、今後は、公的金融機関の融資は、 中古住宅に限定するべきだと思います。