アパート投資の出口戦略

 アパート投資に限らず、不動産投資には出口戦略が重要です。新築アパートを購入する投資の出口戦略としては、建物価値がなくなって、最終的に土地が残ることを想定しておくのが一番簡単な方法です。大雑把に言えば、運用期間中の収入と、最後に残った土地の代金を足した金額が、投資した資金よりも多くなっていれば、おおむね投資は成功したといえるでしょう。
土地価格1000万円、建物価格2000万円の物件を購入して、建物価値が20年でゼロになると仮定するならば、損をしないためには、年間100万円の収入があればよい計算になります。利回りで言えば、3.33％で十分です。土地価格2000万円、建物価格1000万円の場合は、年間50万円の収入があればよい計算になりますので、1.66％で十分という事になります。（維持管理費や固定資産税、不動産所得に対する税金等も考慮した、最終的な純収益ベースです。）

この考え方を使えば、地価の高い都心部の物件と地価の安い地方の物件の投資比較もできます。前者を都心部の物件、後者を地方物件とした場合、都心部に比べて土地代が半分の地方の立地では、都心部に比べて2倍の収益が必要な計算になります。もちろん建物価格が2倍なので、部屋数も2倍にはなるのですが、賃料相場が下がるので、部屋数をもっと増やす必要が出てきます。つまり、同価格で建物構造が同じ物件を購入する場合は、地価の高い立地の物件を買ったほうが、運用上有利になると言えなくもない訳です。